房地产花园营销策划案例样本.doc

最具影响力楼盘100强郁花园二里营销策划

细微之处倾注关爱，品质制作缔造例恒久

“负风险购房”——直面一期滞销，快速化险为夷

成功密码之一：“负风险购房”北京安厦企业营销方案成功实操

成功密码之二：铸造本身品质，使用户不愿退房

奖项：中国最具影响力楼盘100强（同时获案例金奖）

楼盘档案

物业类别：一般住宅

建筑类别：多层

开发商：北京市大兴城建开发集团（国家房增开发一级企业）

全案企划：北京安厦房地产投资咨询

物来管理：安厦物业管理企业

建筑单位：北京市大兴城建开发集团

物业地址：大兴玉泉营立交桥南8公里

经济指标

占地面积：120，000平方米

建筑面积：180，000平方米

绿化率：35%

起价：2，630元/平方米

均价：2，900元/平方米

最高价：3，000元/平方米

物管费：1.16元/平方米/月

停车位：充足

项目介绍

周围配套：

内部配套：游泳馆、保龄球馆、小区医疗中心、集贸市场

中小学：兴涛学校

幼稚园：有

商场：有

邮局：有

银行：有

医院：有

由大兴城建开发集团企业开发建设郁花园二里，在玉泉营立桥向南8公里，京开高速公路向西500米。其楼盘优越地理位置和设计精美户型设计，在猛烈市场竞争中一直保持优势。郁花园二里每一处设计全部充足考虑了其未来发展空间，采取50W/平方米高电容电量设计，使业主无需再为家电产品日益丰富而担忧，而且满足ISDN网络要求单户双号电话线入户，更是符合网络时代发展时尚，郁花园二里三期得到了业内人士普遍好评。

负风险购房——郁花园二里营销策划方案例

一、????引言

“谋定以后动”之兵说，自古就在中国有着普遍利用。现在，面对纷繁复杂楼市，不难发觉，楼盘要想卖得好，首选之路，便需将营销策划做到位。虽说，好品质是销售成功得基础，但正确切实策划更是不可忽略制胜之道。

郁花园二里是在北京城南郊区大兴和丰台交界一个一般住宅项目，开发商是含有国家一级开发资质老牌房地产开发商——大兴城建开发集团企业。项目总占地28万平方米，总建筑面积35万平方米。因为历史原因，整个项目被分为东西两个项目，即以后郁花园东区和西区（西区又称之为郁花园二里），其中东区全部转让给另外一个开发商，西区则由开发商自己运作。

全部西区项目计划分为四期，在运作过程中因为某种原因，又将一期转让给她人开发并由被转让人自行销售。该企业代理商为达成其促销目标，对用户做了大量无法兑现承诺，造成购房者纷纷要求退房，造成极坏影响，造成郁花园二里社会影响极差，口碑不佳。安厦企业就是在这么一个很不利形势下接手郁花园二里销售代理权。

项目接手后，为了改变一期造成不良影响，愈加好地利用开发商企业影响，重新树立项目形象，安厦企业在对市场进行了大量调查及分析后，依据房地产市场即时情况，经和开发商充足协商，推出了“负风险购房”方案。此方案活动一经推出就迎来了火爆销售场面，在业界引发了极大震动，开创了《北京青年报》、《北京晚报》、北京电视台等媒体连续跟踪采访报道先例，郁花园二里销售业绩也从早期每个月销售三五套攀升到高峰期间一天销售27套。月销售额高达5000万，入选“北京市30指数明星楼盘”，重新树立了项目本身品牌形象。

二、????产业背景

(一)????

因为1994年—1998年北京房地产市场处于低谷阶段，百姓住房需求已经形成了累积效应。1999年政策实施，停止了福利分房，市区危旧房改造进度也加紧了，购房者购房需求快速提升，百姓购房也产生了“井喷效应”。

房地产市场逐步升温，使房地产开发商看到了市场需求在不停膨胀，纷纷行动起来，部分优异楼盘相继在市场上出现。它们为北京房地产市场带来生机和活力。但同时少数不含有资质或实力项目也出现了。于是房地产开发商素质、水平及实力良莠不齐现象逐步浮出水面，虚假承诺、豆腐渣工程频频出现，多种多样问题也快速展现了出来，百姓在入住后发觉，开发商承诺不兑现有之、工程不合格者有之、很销售有之、证件不齐全有之……户型设计不合理、工程质量不尽如人意，但因为当初中国房地产市场法律规范不健全，市场规则不够完善，物业法在当初也没有出台，大多数购房者在此时对房地产市场埋怨连连，在“井喷效应”后感到茫然，百姓在扑朔迷离市场面前感到无所适从。房地产商信誉度开始下降，关键表现在：

1．????怀疑开发商实力

2．????怀疑工程质量

3．????怀疑销售手续完整性及真实性

4．????怀疑小区物业管理服务可靠性

5．????怀疑楼盘升值潜力

在这么市场环境下，树立项目标市场形象，追求产品品质，建立市场信誉，推出用户可信赖产品，建立品牌形象，成为地产商发展当务之急，同时对开发商实力、信誉要求也成了用户考虑首要问题。

郁花园二里二期就是这么产物。