地产项目研究报告样本.doc

米兰西海岸项目研究汇报

一、项目了解

1、项目概况

建阳科贸中心地处北京西城区北京建工学院北区，北临西直门外外大街南路，西临北京矿冶研究院。是由首全部创业集团阳光房地产综合开发企业和北京建筑工程学院合作开发，项目占地17300平方米，总建筑面积88079平方米，集写字楼、商业娱乐中心和大学生活动中心于一体，本案项目对象为B座主楼，关键经济指标以下：

建筑面积：61740.23平方米；

商业标准单层面积：3847.76平方米；

写字楼标准单层面积：2420.69平方米；

层数：地上19层，地下3层（其中商业6层、办公楼13层）；

层高：商业首层4.5米、六层4.5米，写字楼部分3.6米；

电梯：8部（1—5层有扶梯）；

楼宇配设：双电供路、挑空大堂、自动烟杆喷淋消防系统、通讯等5A级智能化。

2、地段素质解析

考虑项目定位最优化和发展商利益最大化，捷成行对本项目标周围地块商业环境和商务环境进行分析，方便从项目标地段角度进行整体发展定位，寻求开发项目发展空间。

1)地段现实状况

项目在西直门外南大街北京建工学院北区，处于动物园服装批发市场中心圈，这里商气、人气、财气聚集由来已久！从80年代路边地摊到以后铁棚子直到现在服装店、服装批发市场，能够说“历史悠久、上占天时”，现在动物园市场走大众化路子，面正确是城市居民，服装款式品种丰富，关键是以服装批发为主经营线路。

根据关键商圈500米半径辐射范围，对周围环境调研归纳以下：

服装市场：众和动物园服装批发市场、今名展服装批发市场、东鼎服装批发市场、天乐服装批发市场、天皓成服装批发市场、展览路服装市场；

餐饮娱乐：麦当劳、肯德基、永和大王、必胜客、面爱面、吉野家、大成永和、比格比萨、金鹏快餐、京鼎快餐美食城、艾德熊快餐、仙踪林红茶坊、愉快城堡休闲吧、罗曼俱乐部；

大型商业网点：无；

写字楼：京鼎大厦、凯旋大厦、中糖大厦、五矿大厦；

旅游文化政府：北京动物园、北京展览馆、北京天文馆、北京科技信息中心、中国植物研究科学学院、建设部建筑设计院、中国建筑技术研究院、中国建筑标准设计研究院；

金融证券：工商银行文兴街储蓄所；

文教卫生：北京建筑工程学院、北京教育学院、56中学等；

交通情况：103、15、19、27、716等十余条线路。

从上述看，本项目关键商圈地段属于一个特色地段，即属于一个孕育了多年服装批发市场成熟商业圈，又属于一个建筑部门集中地段，同时还是一个文化旅游展示区。

分析项目地段区域环境，向西直通中关村大街，向南有小商品一条街——展览路，向西有正在趋于成熟金融商务中心——金融街和西直门居住、商务黄金圈和新街口商业中心。

2)SWOT分析

优势分析（STRENGTH）：

自发性商气多年孕育使得地段功效性特征市场认知度较高，对于外地商家来说，动物园市场是打入北京衣饰市场平台，对于北京各地衣饰商家来说，动物园市场是产品起源地

——地段蕴涵了较强服装批发业商气、财气、人气含量！

东鼎、天皓成、天乐、众和、今名展近8万平米服装批发商业烘托和近乎100%高入住率使得项目地段养起了饥渴性商机和巨大投资需求欲望！

占地90公顷北京动物园和占地20万平米北京展览馆吸引了各类巨大人流，人气养育、历史文化、旅游文化沉淀造就了良好市场支撑和开发潜力！

特色食府、肯德基、麦当劳、必胜客、永和大王等快餐类型餐饮业聚集支撑起了完善商业配套和见证着商气信心！

北京服装业等商业不成熟性和日益增加消费需求构筑了巨大商业价值空间，吸引着外地投资客和经营户，确保了商业开发需求性。

西直门交通交通枢纽、西外大街便利交通和计划中轨道交通路线，使得地段商业物流配送和商气渗透无障碍！

以中关村大街为代表中关村商圈和以金融街为代表金融街商圈和西直门、新街口、阜景文化街构筑了本项目地段点线规模优势。

19层100.8米建筑高度和周围项目有着显著地标形象和较强广告对比效应！

以西单商业街、阜景文化街、新街口大街和西外旅游休闲区等六大功效街区为代表商业点烘托着整体西城区商业区域气氛并保障了商业传输效率！

劣势分析（WEAKNESS）:

周围现存企事业多为建筑行业，同时多属研究部门，关键圈内没有形成商务办公扎堆整体环境，所以缺乏写字楼办公商务气氛，东不及西直门地段，南不及金融街地段、西不及中关村地段。

项目面临西直门外南大街，夹在天乐和众和批发市场之