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XX橄榄湾策略执行报告

合作历程回顾

2005年07月◘天地源与世联正式签约,就苏州项目的定位展开顾问合作；

◘项目组奔赴苏州,开始了为期一周的市场调研；

◘世联飞赴西安总部,向董事会提报《项目定位与发展战略》；

2005年08月◘天地源与世联再度签约；

◘世联经过市调后调整定位,将LOFT产品引入项目；

◘在西安提报的当天,得知LOFT产品与规范不符；

2005年09月◘天地源与世联共同访谈规划部门,寻求突破；

◘项目组锲而不舍,提出MOMA的技术突围方案和BOUTIQUE概念；

2005年12月◘经过再次细致的市调,提出“纯粹中小户型”的市场定位；

◘第三次对总部的提报,明确“城市菁英专属社区”的项目定位；

2006年01月◘世联全力跟进规划和户型设计,与阿特金斯多次深度沟通,力

图将营销的概念融入规划方案中；

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2006年2月◘再度奔赴苏州,进行营销市调；

◘项目组在苏州向天地源上海公司进行《营销战略》的提报；

◘世联与阿特金斯共同就规划方案向总部提报；

2006年3月◘“橄榄湾”案名正式诞生；

◘世联跟进阿特金斯景观设计；

同时:橄榄湾项目奠基开工仪式成功举行；

橄榄湾项目规划报批顺利进行中；

天地源和橄榄湾的广告牌面市；

……

合作历程回顾

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提报结构

市场动态

项目形象演绎

营销法则

本体分析

形象解读

营销全攻略

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市场扫描

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六月，变化再次蕴酿？

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六月，变化再次蕴酿？

90平方米以上单元首付比例30%——限制了需求

楼盘规划面积70%为九十平方米以下户型——改变结构,加剧竞争

土地两年内必须开发——增加供应,加剧竞争

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园区主竞争市场

高尔夫

花园

IALA

国际

东湖

林语

金

湖

湾

湖畔

天城

枫情

水岸

春

之

韵

东湖

大郡

三四

欧

洲

城

第五

元素

东湖

大郡

玲珑湾花园

大湖城邦

和乔丽晶

湖适

德邑

巴黎

印象

半岛

华府

顺景

中海

雅戈尔未来城

建屋

中金

港中旅

仁恒

中海

建屋

大连发兴

尾盘（售罄）

在售楼盘

潜在楼盘

湖北板块

未来城

双湖板块

公寓价格:5300－6300

公寓价格:5200－5800

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代表项目

建面（万方）

容积率

物业形态

均价（元/平）

总户数

主力户型、面积

开发与销售进度

南山

巴黎印象

13.6

1.2

多层、小高层

5500

1000

一期：83-142平4栋小高层

6月16日开盘

IALA国际

26

2.1

高层（33）

小高（11）

5300

1900

75,100,128,130

06年底交房

第五元素

30

2.1

高层、小高层

5500

2191

两房85-120

三房115-120

已建,明年初开盘,年底交房

东湖林语

24

2

小高层、高层

4900

1600

一房70

两房110

三房130-140

06年底交房

雅戈尔

未来城

50

2

酒店式公寓

普通公寓

7000（精装修）

5700

360

40－70

85，102，135

05年12月拿地

竞争聚焦

楼盘均处于一期销售阶段,后续供应量相当充足。

周边5000-5500元/平方米的价格区间已经形成,并得到了客户的认可。

目前周边房型缩水的趋势非常明显,受调控影响,后期的小户型供应量会大幅增加。

总价和首付比例是区域购房敏感度很高的影响因素。

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我们在哪里？

4900

6300

5500

5200

5800

5300

我们要突破！

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我们的对手在做什么？

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典型竞争楼盘

雅戈尔未来城·YARK公馆

位置:金鸡湖北华池街、沈浒路

规模:50万平方米

一期规划: