地产楼盘项目推广方案样本.doc

四川德阳“世纪花园”媒介推广初案

序言

人类是依山傍水而居文明，返朴是住宅开发一个境界，传统实物住宅分配已进入升级版时代，第二次置业、第三次置业已成为在市场经济下“先富起来”人必需，而物以类聚、人以群分，即不一样群体择区而居已成为区域开发明确定位。

世纪花园正是在用户细分前提下为二次置业者和品味一次置业者潜心打造高尚栖居，世纪花园在拥有绿脉、水脉、文脉优势下，营销已不是简单卖好房子，而是销售一个生活方法，本案在挖掘楼盘优势同时，意在推介和引导一个纯住宅水景居家消费理念和新生活方法。

第一部分??????项目分析

一、?项目背景分析

1、?开发商：德阳市兴盛房地产开发

2、?物业顾问：德阳市兴盛物业管理

3、?施工单位：四川德阳诚信建筑安装工程有限责任企业

4、?景观设计：四川景典环境艺术设计

5、?现在，世纪花园一期部分已完成主体工程70%

?提议：

A、该项目在前期宣传较少，项目在德阳市城区内著名度不高，这为世纪花园宣传留下了较大空间，而多层住宅又全部取得预售许可证，电梯公寓又立即开启，又时逢金九银十黄金销售期，此时在大力推广世纪花园多层住宅同时，主推其专题开发，能够达成销售和形象提升双重目标。

B、该项目是兴盛房产其品牌之作，开发商即使已经有一定著名度、美誉度，但其可塑空间还大，也能为后期电梯公寓销售积累人气，还可经过项目品牌经营带动企业品牌发展。

二、?项目概述：

1、?项目名称：世纪花园

2、?项目位置：德阳市庐山南路“世纪花园”

3、?项目环境：西和天山南路相伴，东和旌湖区管委会、金穗小区住宅楼隔街相望，南和中西医结合医院相接，和世纪广场相邻，和女娲是经典二线江景楼盘。

4、?交通：项目紧靠天山南路和庐山南路，有18路、21路、等多路公交车由此经过。

5、?市政配套：

学校：逸夫学校、外国语学校、安琪儿幼稚园、旌东幼儿院

医院：中西医结合医院、武警支队医院、市第四医院

购物：红旗连锁超市、丰联超市、水果市场

其它：假日酒店?

6、?项目内环境：步行道路设计为小区提供了一个宁静空间，雅致小品、尊贵林木花草、假山飞瀑、中庭喷泉、绕园小溪、清凉泳池，为小区构筑了一个流动风景空间。

7、?项目均价：?????元/平方米

8、?物业管理：每平方米收费由国家相关职能部门核定。

10、车位：

提议：

A、环境是项目标最大卖点，应有针对性主推纯住宅、循环水景、高层住宅、可选择性强16种户型和项目内休闲配套为小区提供一个新房家生活方法。

B、但该项目标湖景资源、生活配套、教育配套、规模效应相对缺乏，在项目宣传时应避重就轻。

三、?项目主体结构分析

1、?世纪花园为5栋多层住宅和19层电梯公寓组成，采取框架、砖混结构。

2、?世纪花园一期建筑面积：3平方米，总占地面积28亩。

3、?双电梯系统、综合布线系统、预埋电话线、预留空调管孔、空调放置平台、空调冷凝水接管。

4、?四重安防系统：?

（1）周围防翻越系统???（2）电视监控系统????（3）可视对讲系统????

（4）小区夜间巡更系统

户型分析：

（1）???????????方米????20?套???????销售

??????（2）?????????平方米???????套????????销售

（3）?????????平方米???????套????????销售

（4）?????????平方米???????套????????销售

结论：

A、?优势

1、?外环境：周围环境优势显著，享受不可多得绿脉资源。

2、?内环境：小区以纯住宅开发理念，打造水景园林建筑、流动风景空间（水和每栋建筑相融合，和生命共呼吸），高层、多层相得益彰，这些是本案所推崇几大卖点，需采取直白广告、专题、访谈层层递进推广方法。

3、?配套设施、休闲配套齐全，是新生活一大诉求点。

（1）?音乐广场（2）1个儿童嬉水池?、景观游泳池?（3）夏日凉亭、别致廊桥??（4）喷泉、叠水

4、?智能配套系统完善超前。

5、?小区计划升值潜力巨大，周围多层绿化带，时尚和休闲高级居住区。

???B、劣势：

1、?项目标计划超前，电梯公寓消费意识尚需引导。

2、?项目标竞争楼盘很多，全部有外环境优势，且项目标卖点还未能广泛传输并形成自己独特优势。

3、?项目所处位置既是项目标优势又是项目标劣势，交通配套、生活配套、医疗配套、教育配套相对缺乏。

4、?户型多，产品生命力强，但给用户群定位带来一定难度，肯定会加大宣传推广费用。

第二部份????营销推广

一、营销目标

挖掘销售用户，并经过渐递性地发掘项目卖点，打动用户，争取销售瓶颈突破，实现“产品到货币”转化，为二期打下基础。

二、营销周期

最长周期为5个月，累计21周

最短周期为4个月，累计16周

三、营销目标群体界定

以125.33平方米为例（也是本案主推户型），价格按1