宏观专题报告-结构性调整下，细说房地产对经济的影响(202207).pdfVIP

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2022年07月18日

证券研究报告•宏观专题报告

宏观专题

摘要

[Table_Summary]

房地产周期与经济周期的关联度在2012年前后分化。我国房地产市场主要

经历“经济下行-政策放松-经济回升-政策收紧”的周期，我们对历史上房地

产周期以及经济周期进行梳理，发现2012年以前房地产周期与经济周期具有

较强的一致性，而2012年之后我国经济潜在增速下行，周期波动减少，房地

产周期性波动与经济周期的关联度有所下降。

透过投入产出表分析房地产业对经济的带动效应。（1）从房地产增加值对经

济的贡献来看，自上世纪80年代以来，房地产业增加值占GDP比重一直呈

现波动上行的趋势，2021年有所回落，与发达国家相比仍有一定差距；（2）

2020年投入产出表显示，若将前向完全关联和后向完全关联相加，每增加1

单位房地产业的产值，带动全产业增加1.71个单位的产值，每增加1单位广

义房地产业对于产业的总带动效应约为1.94个单位。其中广义房地产业对于

钢压延产品、电力热力、金属制品等传统制造行业的总带动效应逐渐减弱，

对金融、批发零售、商务服务等服务业的总带动效应逐步增强；（3）横向对

比来看，基础设施建设也起到推动国民经济发展的重要作用，2020年每增加

1单位的基础设施建设，带动其他产业增加2.07个单位左右，其中基建对专

业技术服务、钢压延产品、货币金融和其他金融服务、电力、热力生产和供

应以及金属制品的总带动效应更强。汽车消费对于家庭来说是仅次于住房支

出的消费，2020年每增加1单位汽车整车的产值可以对总产值形成2.63个

单位的带动，高于房地产和基建对经济的带动作用。

三种预期下，展望房地产行业对今年经济的拉动。在上半年房地产行业面临

较大的下滑风险背景下，假设2022年狭义和广义房地产增加值实现同样的增

长，在悲观、中观及乐观三种预期下同比增速分别为-2%、1%和2%，狭义

房地产增加值分别对支出法GDP形成-0.11、0.05和0.11个百分点的拉动，

广义房地产增加值的拉动作用为-0.36、0.18和0.36个百分点，若叠加我们

通过2020年投入产出表计算的对总产业的带动效应，预计狭义房地产增加值

对2022年GDP的拉动作用分别为-0.18、0.09和0.18个百分点，广义房地

产则拉动-0.70、0.35和0.70个百分点。除了直接对产业的带动作用外，房

地产业还具有两大重要的对经济的间接作用，包括“土地财政”以及对居民

消费的负面影响作用。

房地产行业正面临结构性转换节点，主要发展方向有三。通过对比日本和美

国的房地产业发展周期以及城镇化、人口结构变动等要素，整体来看，我国

房地产行业正面临阶段转换的重要节点，后续我国房地产行业将逐步结束粗

放式的高增长模式，转而进入结构优化、质量提升的精细化发展阶段。目

前，我国房地产行业的发展主要有以下三个方向：一是加快发展保障性租赁

住房，二是城市更新升级，三是增加热点城市住房供给。

风险提示：疫情蔓延超预期，政策落地不及预期。

请务必阅读正文后的重要声明部分

目录

1房地产周期与经济周期的关联度在2012年前后分化1

2透过投入产出表分析房地产业对经济的带动2

2.1房地产增加值对经济的贡献逐步提升，2021年有所下滑2

2.2房地产对传统制造业带动作用减弱，对服务业带动能力增强3

2.3横向对比，房地产业总带动效应弱于基建和汽车6

3三种预期下，展望房地产行业对经济的拉动7

4房地产行业正面临结构性转换节点，主要发展方向有三9

请务必阅读正文后的重要声明部分

我国房地产行业在受到疫情、政策调控、房企债务等多重因素影响出现阶段性下滑，

作为国民经济的重要产业之一，房地产行业的走弱对我国经济发展有着重要影响。我们首

先分析了房地产周期与经济周期的关联性，发现2012年前房地产周期波动与经济波动有着

较强关联度，但之后的关联性有所下降。其次，通过对投入产出表的