四季花城产品销售方案.docVIP

四季花城4-6层销售方案

一、四季花城总体租售策略：

根据四季花城的特点，商业组制定的租售策略为：

★先期商业租赁,蓄水为主（2011年底前）

★中期租售并举,销售为主

★后期商业运营入驻,销售提升

二、现状分析：

进入2月份四季花城的租赁情况如下：

1、二层意向客户126户（100%）。

2、四至六层已与“七天连锁酒店”签订定金合同。

因此此二区域完全可以开展销售工作，销售方式制定如下：

三、四至六层采用“带租约酒店式公寓”销售方式。

1、按照“七天连锁酒店”所分割的单位进行测算，以最小单位净面积约32㎡的隔间单位进行市场推广，利用“七天连锁酒店”的品牌优势。

2、价格定位：

底价（均）：4700元／㎡

市场价（均）：5000元／㎡

机动优惠部分300元／㎡根据市场情况、付款方式调节。

3、定价原则：

南部较高、北部较低、离电梯近处较高、远处较低。

4、付款方式：

（1）一次性付款

（2）银行按揭，首付比例达到50%以上。

5、委托管理方式

（1）开发商与投资者签订《房屋委托管理协议》，投资者同意有开发商管理10年。开发商承诺将租金收入金额交给投资者，物业公司收取物业管理费。其他设施费用一概不收费。

(2)开发商与七天签订10年租赁协议，按价格方案执行，正常收取各种水、电、暖、通费用等。

（3）10年后，投资人重新获得商铺使用权，可选择一下方式：A自用;B继续与后期的商家签订租赁协议，委托新的商业管理机构进行管理。

四、推广要点：

1、产权式酒店公寓，轻松做知名品牌连锁酒店的房东

2、稳定的、确定的、年年提升的租金回报

3、现房，可办按揭，投资压力小

4、地鑫房开，实力品质保障

5、专业商业管理团队贴心服务

五、4-6层房间编号示意图如下（见附图）：

六、4-6层房间分割计算表如下（见附表组1）：

七、4-6层销售价格体系表如下（见附表组2）：

八、4-6层租赁回报价格体系表如下（见附表组3）：

九、单位投资性分析：

以主力单位面积为38.81㎡（南）、44.04㎡（北），以四层北向商铺为例，按照付款方式不同进行分析，

面积：44.04㎡，销售价格按5000元/㎡计算，总价款为220250元。

（1）付款方式为一次性付清，10年。

10年的租金价格情况如下：

年份

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

平均

系数

1.00

1.00

1.00

1.10

1.10

1.21

1.21

1.33

1.33

1.46

租金单价（元/㎡月）

20.00

20.00

20.00

22.00

22.00

24.20

24.20

26.62

26.62

29.28

23.49

则10年的投资回报情况如下：

建筑面积（㎡）

44.05

单价（元/㎡）

5000

总价（元）

220250

年份

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

合计

系数

1.00

1.00

1.00

1.10

1.10

1.21

1.21

1.33

1.33

1.46

租金单价（元/㎡月）

20.00

20.00

20.00

22.00

22.00

24.20

24.20

26.62

26.62

29.28

234.92

年回报

10572

10572

10572

11629

11629

12792

12792

14071

14071

15478

124180

累计回报额

10572

21144

31716

43345

54974

67767

80559

94630

108701

124180

【结论】A\一次性付款：10年内，投资者累计取得124180元的租金收入。10年后资产净值为124180-220270=-96070元

（2）银行按揭付款，首付110250元，贷款11万元，10年。

建筑面积（㎡）

44.05

单价（元/㎡）

5000

总价（元）

220250

10年万元月供系数

116.37

贷款额（万元）

11

年份

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

合计

系数

1.00

1.00

1.00

1.10

1.10

1.21

1.21

1.33

1.33

1.46

租金单价（元/㎡月）

20.00

20.00

20.00

22.00

22.00

24.20

24.20

26.62

26.62

29.28

234.92

年回报

10572

1