2015年房地产市场五大走势预测 .pdfVIP

2015年房地产市场五大走势预测

一、房地产行业支柱性地位，不容动摇

众所周知，房地产业在GDP占比、市场需求、扩大就业、

生产效率和资源节约上，都占据着不可动摇的地位。在未来

10年里，不管房地产业发展如何起伏，房地产业在上述几大

项指标上，依然起着不可忽视的作用，“衣食住行”本为人

类的最基本需求，只要这个需求不变，房地产业的支柱性产

业地位就不会动摇，虽然在强调“稳增长和调结构”的目标

之下，中央已能够容忍较低经济增速，注重经济结构改革。

但产能过剩、杠杆化严重、外部需求疲弱，使得实体经济下

行风险有增无减。2014年的中央经济工作会议提出了2015

年五大主要经济工作任务，其中“努力保持经济稳定增长”

成为首要任务。

在出口受阻、消费提振不济的环境下，今年要稳增长，

只能靠扩大，而房地产投资又在全社会投资领域有着举足轻

重的地位。无疑，虽然中央经济工作会议没有专门提到房地

产行业，但这丝毫不影响房地产行业在整个国民经济中的支

柱性地位。

二、行业迎来“新常态”，难现以往历次调整后“量价

齐升”局面

虽然年后行业似乎迎来回暖转机，但在行业内部不断调

整中，行业生态已发生改变，房地产超级大繁荣时代已经完

结。随着人口红利的褪去，刚需主力和改善性需求主力的劳

动力人口趋于下降，且人均住房面积已经达到33平方米，

房地产的需求高峰已经过去。在整个市场已经处在供求相对

平衡的状态，甚至部分城市供过于求的情况下，房地产行业

也迎来了新常态。

在这样的行业背景下，虽然房地产行业再一次走出调整

期，但可以预见的是，今年，将不会再现2008、2011年调

整之后价量齐飞的局面，房地产市场实现“V”型反转可能

也微乎其微。总体来说今年行业将保持一个较为平稳运行的

态势。

三、去库存仍将是上半年主旋律，预计2015年楼市价格

趋于平稳

考虑到诸多城市目前库存压力依然处于高位，买方市场

中购房者亦是理性购房，2015年房价的整体走势仍应是趋于

平稳：一方面，在巨大的去化压力面前，房价还有进一步调

整的空间；另一方面，多数企业库存也处于高位，但寄望于

政策激励而对真正落实“以价换量”仍心有戚戚焉，项目间

隔调整普遍没有到位，房企库存去化速度缓慢。因此在2015

年上半年的相当长一段时间里，去库存仍将是市场的主旋

律，房价甚至也有进一步下探的可能。

就具体城市来看，虽然一线城市市场需求充足、购买力

旺盛，但是鉴于目前房价已经处于高位，限购令也并没有放

松，未来房价大幅上探的可能性不大；在二、三线城市中，

合肥、武汉、郑州、南京、厦门等消化周期较低、供求相对

平衡的城市，房价或有一定上涨可能，不过对于部分供过于

求、存量显著高企的二、三线城市来说，在城镇化率趋缓和

经济增速理性回归的行业大环境下，如若不能寻求足够的需

求入场，面对日益逼仄的市场需求，企业蜂拥出货的可能性

将大大上升，其供求风险或将提前到来，对于这些城市而言，

以价换量仍很可能是来年市场的主旋律。

四、刚需市场趋于饱和，需求重心逐步向改善型偏移

从近年来购房需求的户型分布来看，二房和三房占据普

通住宅市场的绝对主导地位，整体占比维持在8成左右，一

直相对稳定，2010年至2014年上半年，二房和三房成交面

积占比分别在38.68%-44.67%和34.62%-44.43%。但值得注

意的是，二房需求占比下降尤为明显，由2011年下半年最

高的45%的份额下降至2014年上半年的39%，在三季度这一

比例又继续锐减至34%，减少了11个百分点；三房产品份额

则快速上升，已经由2010年上半年的35%快速上升至2014

年上半年的44%，而在三季度这一占比又继续上升至45%，

其间需求增加了10个百分点。

而在2014年央行9·30新政宣告“限贷”松绑、公积金

政策调整、税费补贴调整、降息等等一些列组合拳轮番刺激

下，市场需求重心逐步向改善型便宜的趋势不仅没有改变反

而更加显著：从三、四季度主要一、二线城市商品住宅成交

户型来看，二房和三房依然是市场主力，但三房及以上大户

型成交占比显著上升。

随着城镇化进程的进一步推进，在房地产行业进入或即

将进入成熟期的城市中，越来越多的改善性需求已经开始进

入释放阶段，并且政策面对合理改善型需求给予支持，以此

来看2015年改善性需求将迎来更多的释放机会。

基于以上两点，我们认为201