娱乐城工作计划方案样本.doc

金盛华城工作计划方案

第一部分广告费用分析

第二部分广告方案

第三部分开盘方案

第一部分广告费用分析

1、广告费用支出：

现阶段广告投入计算得约162891元，定房数至今定金加首付约为70套。可推算出现阶段给每一个定购用户所投广告费用为2327元，这项批标相对偏高，关键是刚刚进入市场，经过了树立形象、预售两个阶段。这两个广告投放阶段投放规格大，投放频率高，造成成本偏高。伴随销售增加，成本会逐步降低，总体上来说还是处于合理水平。

推断依据：

依据现阶段广告投入经验，推算出项目开发及销售期内大约广告投入总费用。

依据可研汇报，本小区销售周期为2.5年，在这2.5年内

金昌电视广告（5分钟专题片）平均打十二个月300秒*3.5元*365天=383250元

20秒广告打二年黄金时间播出每秒15元300元*730天=219000元

镍全部台20秒广告150元*730天=109500元

金昌报打2.5年每七天一半版3000*120周=360000元

其它报纸作为辅助，依据现阶段百分比，其它报纸全部费用占金昌日报费用百分比20%

能够得出其它报纸全部费用为7元

另计活动费用：开盘5万元二次封顶4万元赞助5次活动5万元举行一次大型活动10万元。

2.5年总共最大程度广告费用应为1274261万元

依据此推算能够得出：销售总额按1亿元来看，广告最大费用支出占总额1.3%

每十二个月所需广告费用最大额度：1274261÷2.5年=51万／年

给每户所投最大广告费用：1274261÷1006=1267元／户

能够看出至今在每户上所投广告费用比每户所需最大广告投入多1060元。

2、现阶段广告投入162891元，占最大广告费用12.8%

小区共1006户，依据广告投入百分比，可得出：现在广告费用投入应售出房屋数量1006×12.8%=128.7户，即129户。相差59户。

原因：1、季节属销售淡季。2、对销售很关键样板间还未作出来。3、购房者仍在思想转变期，面对高价位一时无法适应。4、在广告前期宣传中，关键进行小区及企业形象宣传，在这么一个房地产开发尚属起步城市，没有大促销及公关活动，极难吸引平时习惯于低价消费人群爱好。这一阶段广告宣传基础在于传输小区形象，也在于对消费者引导作用，从1月初来定房者是新用户，说明大家思想在慢慢转变。

3、来人成交比

10月16日至11月8日共来访用户有159人

11月8日至1月10日共来访用户为184人

一共为343人343÷70=4.9人即平均来5人，最终定一户这项指标在现阶段较为合理，在以后销售中应降低百分比，增加成交成功率。假如按现在百分比，1期460户需要接待2300人来访。

销售完成保守时间算到明年9月份，共214天，2300÷214=10.7人，天天需确保有10人看房者。

降低来人成交比，需要加强和用户沟通，加强现场销售热烈气氛控制和营造。用多种手段来促成成交。因为企业职员少，不可能假办用户。但当有用户来售楼厅有意向时，或有些在犹豫不决地时候，可由销售部暗中通告，让企业人员往销售厅打电话，有针对地对用户看中楼层进行挑选。已加速现场用户主动性。

4、历来访用户记录表看，没有突出来人高峰期，基础天天来人全部平均在6人左右。用户来访没有显著随广告投入而增减人数，来人数受广告影响趋势不显著。

从10月16日开始，广告宣传基础没有间断，来访用户平均化应属正常，也是好现象，而且伴随来访用户中新用户加入，1月份新用户定房，说明在现有广告尚没有进行大力促销时，用户平均化是好。也能够反应出，广告宣传在树立企业及小区形象方面起到了品牌效应。

5、成交用户

成交用户高峰期是10月26日，即促销活动结束最终一天。11月—1月10日，成交用户平均每两天一户。依据这阶段能够看出，和用户沟通公关活动+促销优惠活动是一个好方法。和用户交流能够给用户留下企业守信、真诚形象，让其放心。优惠促销又引发用户购置。

不仅要加强和单个用户交流，更要加强和群体用户交流，经过多种机会把用户聚集起来，在活动中使用户群体对企业产生好感，会对小区产生更广泛宣传力。

6、1---8号楼户型销售情况：

房型

A

B

C

D

E

F

G

H

累计

数量

54

96

131

18

18

3

3

323

已售

9

12

16

6

4

3

1

1

52

销售率

17%

12.5%

12.2%

33.3%

22.2%

33.3%

33.3%

16.1%

7、付款方法：（已付款用户）

选择按揭代款方法用户：34户

选择一次性付款用户：2户

选择分期付款用户：1户

选择公积金代款用户：没有

第二部分广告方案

“树立形象”或说保持我们在