成都高层电梯公寓营销宣传策划案样本.doc

成全部高层电梯公寓营销宣传策划方案

视点

祥和苑重大卖点在该楼盘地段、价格

和建筑外观设计及

十年按揭上

思绪

在计划设计前期，将该楼盘设计成一个

含有相当独特个性

标志性建筑和楼盘

主张

“祥和苑”新命名：

新生活广场

见解

尽速开启；以宣传新一代生活方法和时尚

为关键题材来宣传品牌形象和项目著名度，

最终促进销售进行

前景

项目定位有益，形势看好，

但必需重视建筑设计

尤其是建筑外形和外观设计，

同时，仍需重视细节

广告诉求

新家庭时尚

选择新世纪??选择新生活

一、概述

祥和苑是翼天实业98年拟开发一个高层电梯公寓，该电梯公寓在成城市南门高尚居住小区，在周围小区大多数为一般住宅（或公寓）中是一个含有较高品质电梯公寓。该项目计划工期十二个月半，至1999年底或初入住。

现在，受市场竞争及内地房地产高层开启节奏原因影响，祥和苑还未开启，其相关计划设计和前期手续等各项工作正密锣紧鼓地进行，准备近期开启。

本营销宣传策划将关键就现在翼天实业策略作初步分析和探讨，并就该策略所演化市场营销方案作框架性计划，为未来深入实施方案和全方面展开整体品牌策划和营销工作作好铺垫，，以完整有序地推进项目销售进展，同时为开发方提供依据和参考指导。

二、市场背景

（一）、房地产市场综述

受国家宏观调控影响，国家在产业政策上扶持城镇居民大宗产品消费尤其是住宅消费，为此国家出台了多种政策给予扶持，致使98年上六个月房地产升温。一系列方法盘活了因为市场承受力原所以造成大量积压房产，使房地产市场由此进入了一个新阶段。一些适合市场需求项目甚至出现热销。总说来，98年上六个月房地产市场特点有以下多个方面：

1、国家住房制度改革所造成房地产市场升温。

为刺激房市，国家要求在今年6月将根本结束福利分房制度，实施新住房货币化制度。由此造成了众多机关企机关在福利分房结束之前，为了能立即享受福利制度，在国家要求最终期限以前，出现“抢时间”集团购置户，大大地刺激了房市活力。现在，国家相关住房货币化改革仍将连续到年底，所以，意向性集团购房仍还有短暂消费空间。

2、金融市场对房产市场力度大力扶持，刺激了购房需求。

今年，为适应为了愈加促进房地产销售，刺激购房热潮形成，数家银行均推出了住房按揭制度，其中建行国家产业政策，多家银行相继推出按揭购房政策，以扶持消费，银行普遍提出十年六成按揭政策，有银行提出二十年七成按揭政策甚至有开发商更提出二十年无息（开发商贴息）分期付款政策，这无疑给一般购房者提供了一个较为理想购房条件。展现了今年房产销售一大特色。

3、国家相关公房上市政策带动了高品质房屋销售趋势。

受此政策影响，在整体房产消费趋势带动下，很多居民渴望改善住宅条件和居住环境要求日益迫切，买掉城内旧房再购环境和条件很好新房成为一个消费趋势。

（二）、目标消费市场概述

98年成全部房地产市场最大特点就是中高级房屋销售前景看好，购房者对居住品质要求提升。

1、建筑观念，环境、户型关键性提升，概念地产观念逐步兴起。

因为城市建设和府南河开发，出现一批含有建筑内涵住宅区，为成全部建筑界带来了新观念。环境重视，尤其是依据项目特点而在计划前期提出和建筑融为一体环境设计，表现出现代人生活品质提升；而户型计划重视，则表现出现代人对住宅观念反思：住宅已成为一个生活方法观念已深入人心。这些新观念对以后住宅建设含有指导意义。

2、由住宅品质要求提升所带来物业管理要求，成为确保生活品质前提。

因为现代人生活品质和文化教育提升，对生活和工作、娱乐有了新要求，物业管理在住宅尤其是电梯公寓建设中比以前愈加强调了“服务”概念。大家选择长久居住环境，对电梯公寓服务提出了全新要求。其中，智能网络发展，住户联谊使大家对物业企业有了更深入认识。

3、高层电梯公寓开发势头初显睨端并渐成长势。

受前几年城市高层电梯公寓售势疲软影响，众多开发商停滞了类似项目标开发，但伴随成城市城市发展计划，市内空余地块降低，加之大家居家品质和生活方法改变，高层电梯公寓正逐步为人接收，很多开发商已开始考虑开发在市内尤其是在府南河边含有较高居住环境和生活品质景观式电梯公寓，多数开发商在较为谨慎前提下正蓄势待发，期待住宅新时代到来。

（三）、市场竞争

竞争对手：芳草地、银全部花园、双楠谊苑高层公寓

在公寓楼方面，祥和苑关键竞争来自于成全部西部、南部成片开发住宅小区和部分电梯公寓，其它品质房屋如交大花园、中央花园等中低级次房屋首先不含有竞争力，南门上部分关键住宅小区如棕南小区、棕港公寓、阳光花园、嘉兴花园等一般住宅小区基础上竞争力不大，不过由高尚住宅小区如银全部花园、中华园、芳草地（四期、五期）等项目将直接影响本项目标推广，即使在价位上造成直接竞争不大。不过，质价比等可比性上将影响本项目。

其次因为在南门上因为惯性形成原因和长久以