万州中心全程营销方案样本.docx

万州中心全程营销方案

目录

TOC\o1-2\h\z\u第一章项目发展背景 2

一、万州城市概述 2

二、万州城市发展计划 4

第二章项目概况 7

一、项目用地计划控制关键点 7

二、地块现实状况 8

三、地块周围环境 8

四、地块周围市政生活配套 8

五、区域认知度分析 9

第三章万州市场分析 10

一、万州写字楼市场情况研究 10

二、万州商业市场情况研究 13

三、项目SWOT分析 14

第四章项目定位 17

一、用户定位分析 17

二、产品定位 17

三、形象定位 18

四、价格定位 19

五、产品计划 20

第五章项目营销策略 23

一、价格策略 23

二、项目可供给情况及可售金额统计 23

三、销售目标分配 24

四、销售模式 24

五、推售节奏 26

六、品牌策略 27

七、项目包装体系 29

八、项目推广策略 30

九、公关策略 32

十、媒体策略 33

十一、项目价值体系 37

十二、营销各步骤礼品提议（全部礼品均印制LOGO） 38

十三、广告效果监控、评定、修正 39

第六章-营销预算控制和分配 39

第七章开盘前推广实施纲要 40

一、广告总体策略及广告阶段性划分 40

二、广告传输主轴 40

三、开盘前公关活动计划 42

第八章物业方案服务提议 43

一、全程物业管理顾问内容 43

二、物业管理顾问+驻场经理 44

三、交付后全权委托管理 45

第一章项目发展背景

一、万州城市概述

（一）地理位置

万州区地处重庆市，在四川盆地东部，三峡库区腹心，长江中上游结合部，是长江十大港口之一，距重庆市区327公里，有“川东门户”之称。依据重庆市人民政府计划将万州建成重庆市第二大城市，打造三峡库区经济，教育，文化，交通枢纽中心。

（二）城市概况

重庆市万州区地处三峡库区腹心，长江中上游结合部，因“万川毕汇、万商云集”而得名，是长江十大港口之一。重庆经济强区，三峡库区经济，教育，文化，交通枢纽中心。全区总人口175万，在重庆38个区县中人口最多。城市建成区面积65平方公里，城区人口82万，城市规模除主城以外全市最大；全区幅员面积3457平方公里，辖52个乡镇、街道；动态移民26.3万，占三峡库区五分之一，占重庆库区四分之一。

（三）交通情况

万州建立了完善水、路、空交通体系，现在辐射渝东北地域，远期计划打造成“成渝经济区”及“西三角”地域关键综合交通枢纽。

（四）宏观经济分析

-万州历年GDP

GDP（亿元）

368.45

500.13

622.59

662.86

702

增速

25.7%

20.1%

20.1%

14.1%

12.5%

-万州历年人均GDP

人均GDP（元）

20580

25132

32211

39715

41871

44345

增速

36.86%

22.12%

28.17%

23.30%

21.40%

20.30%

-万州历年城镇居民可支配收入

可支配收（元）

14918

16633

19323

21823

24224

增速

11.61%

11.50%

16.21%

12.93%

11%

综上可知，万州区从-保持了较高GDP增加率，城市发展基础成熟。多年来万州区城镇居民可支配收入保持较高增加率，闲散资金增加，各类投资需求增加。和此同时产业结构不停调整，由“321”向“231转变”，第二产业成为拉动经济增加主力。

二、万州城市发展计划

（一）城市发展目标及定位

定位一：渝东北地域经济中心

万州区，区位优势优越，辐射重庆主城、湖南省、湖北省。万州曾和成全部、重庆并称“成渝万”，地处“黄金水道”，是长江十大港口之一，历史上就是关键川东门户。万州向北是重庆和陕西联络关键节点，向西是辐射川东北中心城市，向东是承接东部产业转移“黄金水道”，把万州建成特大城市，能充足发挥“小高地”作用，肯定会推进整个重庆对外开放，加速重庆经济发展。

定位二：城镇统筹发展重庆第二大城市

历史上，万州就是原万县地域中心，曾带动库区及更大范围9县1市发展。重庆是城镇统筹发展试验城市，而以万州为中心三峡库区，又是重庆城镇统筹发展关键，这一板块需要有一个特大城市起支撑和带动作用。尤其是“万（州）开（县）云（阳）”板块城镇群，含有很大城市发展空间，这个特大城市形成，很有利于带动这一板块城镇统筹发展，使整个库区经济快速崛起，成为重庆经济关键增加极。

定位三：友好稳定新库区示范区

万州有26万三峡移民，移民安稳致富，万州起着举