广场前期营销策划报告样本.doc

新龙广场前期营销策划汇报

目录：。

导人第一一

市场第一一

一、市场分析………………………7

二、寻求目标客群…………………15

产晶篇一一

一、开发战略制订…………………21

二、计划定位………………………22

战略指导篇一一

一、整体战略制订………………………………37

二、市场形象定位…………………38

营销实施篇一一

一、开盘时机把握………………………………40

二、销售节奏和控制………………………………41

三、广告推广总精神………………………………42

四、案名推荐………………………43

五、VI及秀稿演示…………………45

导入篇----项目介绍

●项目名称：新龙广场

●项目范围：西至晋元路、南至蒙古路、东至西藏北路

●用地面积：10840平方米

●建筑面积：地上32272．5平方米地下3000平方米

其中住宅12412．5平方米办公15860平方米商业4000平方米

●公建容积率：4．0

●住宅容积率：2．5

●综合容积率：3．25

●绿化率：32％

●建筑密度：36％

住宅总户数：134户

●项目情况概述

本案西至晋元路，南至蒙古路，东至西藏北路，系闸北区旧改项目74号街坊。即使距人民广场不远，不过其周围小区环境不

佳，现在地块上为旧式住宅，十分破败，蒙古路以南蒙古小区也为6层多层住宅，从外面来看也十分陈旧，沿蒙古路两侧，现基

本类似集贸市场，沿街店铺建造也十分简易，路面整齐情况极差。在晋元路以西，物业多为新建商品房，整体物业形象较佳。但

本案周围已属于旧改地块，经过以后改造，应该会有大改善。

本案产品类型较复杂，由住宅、办公楼、商铺三个部分组成。

对于本案住宅而言，去化并不是一个难点，关键是怎样合理定位和包装，取得较高利润空间和实现快速去化，加紧资金

回笼速度。

而本案商铺部分，总面积为4000平方米，所占比重不大，另外可经过会所营造去化部分面积，同时蒙古路原有良好商业

气氛，和小区居民集中，只要合理进行业态布局，以后经营情况看好。

本案重中之重就在于办公楼部分，其在体量上占到了总体50％，办公楼销售去化直接影响着本案总体推案成功，获

利是否。另外，因为本案所属地域没有产生办公楼积聚效应且选择出售这一方法来实现利润，故此存在一定市场抗性。

多个物业形态存在最大缺点就在于营销推广时因为目标客群不一样，而造成主诉方向分散，无法取得理想效果。所以，

怎样将这三者统一起来，相辅相承是本篇汇报叙述关键。

市场篇

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│案名│地址│规模│单价范围│平均单价│主力面积│主力总价│公开日期│工程进度│销售率│备注│

├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤

│感性达利│新疆路、乌镇路│29F／1││7000│42-59││．11│．6│1