顺驰—汉沽第壹城营销策略方案样本.doc

“顺驰—汉沽第壹城”营销策略方案

（天津灵狮广告文化发展）

目录：

第一篇：分析篇

市场背景：

竞争对手分析：

已售产品分析：

已购用户分析：

产品前期市场推广简明分析：

分析总结：

第二篇：策略篇

一、项目营销目标：

项目标总体销售目标

分阶段销售目标：

二、项目总体营销策略

1、项目整体营销思绪

2、销售现场策略

3、价格策略

4、渠道策略

5、推广策略

第三篇：实施篇

一、月度营销推广方案

财务指标

推广目标

渠道

销售控制

现场说辞要求

推广根本

推广步骤

推广专题

宣传时间

宣传内容

宣传意义

宣传媒介

配合活动专题

活动时间

活动内容

活动对象

资源整合

第一篇：分析篇

一、市场背景：

汉沽在天津东部滨海地域，是天津滨海新区关键组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是中国关键化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展工业体系，全区共有工业企业300余家，关键有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中茶淀葡萄和水产品久负盛名。

顺驰第壹城所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区发展立下了汗马功劳，但伴随改革开放进行及国有老企业通病，企业效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区发展。伴随汉沽新一届领导班子对当地经济结构调整，将第三产业作为汉沽区结构补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化地域，从而确保汉沽区经济健康、可连续发展。

汉沽当地房地产市场发展，应该是从今年正式开始，正继房地产、井田置业、开发区晟达房地产、绿地置业及顺驰地产在寨上街开发主流房地产产品开工面积达成了20万平米以上。在比较初级汉沽房地产市场中，不管是市场先入者，还是市场以后者，基础全部得了很好市场回报。其中绿地置业“绿地人家”及正继房地产“滨河家园”以其低价位得到了市场中初级用户认可，而井田置业“蓝水湾”和顺驰“第壹城”则得到市场中高级用户认可。

汉沽顺驰第壹城，在汉沽文化街（迎宾路）和东风路交接处，因为东风路连接着汉沽未来旅游区，所以其含有较高升值潜力。小区南临汉沽区关键中学一中、八中，文化气氛浓重。小区计划建筑面积约12万平方米，景观设计企业为香港景易设计，物业服务提供为顺驰物业企业，从整体上看为顺驰强力军团又一次联合出击。从产品上看，顺驰第壹城仍沿续顺驰地产开发传统，确保小区均好性及高价值价格比特点。自产品上市以来，产品品牌认知度得到了市场高度认知。

二、竞争对手分析：

因为汉沽房地产市场发展属于初级阶段，市场对价格敏感度较高，面对产品认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时关键针对地段、价格、产品三个层面进行归纳和比较，我们将其分为直接竞争对手和间接竞争对手。

在汉沽我们直接竞争对手是谁呢？

我们说是井田·蓝月湾，因为井田·蓝水湾自入市以来，一直以跟随性竞争手法来截取我们用户资源，并得到了相对很好市场业绩。我们将井田·蓝月湾作为直接竞争对手理由还有：1）同处东风路延线，隔文化街相望；2）销售均价和第壹城只差100元左右，且部分楼栋立面价格要高于第壹城；3）产品类型和第壹城有相同之处，且目标用户相近。但井田·蓝月湾也有其不足之处，其中有：1）在户型设计上，其客厅面宽大部分全部不超出4米，居住舒适度不够；2）因为其地块为L型地，在景观设计均好性上不足以和第壹城相竞争；3）产品细节部分不确定性太多，且现无销售许可证也引发了部分用户游移。

在汉沽我们间接竞争对手

在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列以下：

绿地人家处于天化周围，滨河小区处于烈士陵园周围，她们全部远离于城区中心相正确位置优势，不足以和第壹城形成竞争态势。富达虽和第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁；

绿地人家产品计划属纯南方模式，不能和当地居住习惯相对接；而滨河小区产品计划虽和当地居住习惯相符，但其产品计划、设计水平和第壹城相比较仍不在同一层面，要落后和第壹城。而富达花园计划、设计，仍初级产品形态；

绿地、滨河及富达销售均价和第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不和第壹城形成直接竞争。

竞争项目基础信息：

项目名称

计划面积

销售均价

基础情况

富达花园

6万平方米

1620

和第壹城一路之隔，均价相对较低，小区内设网球场及幼稚园，绿化率39%，容积率1.39，购房需另交配套费及购置地下室。

绿地人家

27万平方米

1760

小区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体小区计划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。

滨河小区

12万平方米

1584

小区计划有中心景观带，五层建筑形态，小区无会所，