四川省荣新金碧城营销策划案样本.doc

四川省荣新?金碧城营销策划方案

???事件及策划人：张森?四川省荣新集团总裁、周润平?四川省荣新集团投资发展部项目策划，二人于为销售“荣新?金碧城”所作营销策划方案。

???适用行业及范围：本案适适用于住宅小区销售，类似楼盘有参考借鉴作用。

???关键内容：

第一部分???项目概况简析

一、项目介绍

?项目名称：“荣新?金碧城”

?地理位置：本案在荣县新城KA线（自雅公路根本50M大道），GD线（新城和旧城根本40M大道），HL线（临自雅公路进口第一转盘延伸30M次干道）三面临街范围内。

?计划用途：商住楼、住宅小区；

?用地特征：东北部高，西南部低，呈不规则缓坡、浅丘陵地形地貌。整个地块属于荣县新城中心地段，拟建成荣县有史以来最具规模、最含有代表性花园式、康居住宅小区。

???一期工程沿新城主干道和金碧城主入口（即商业步行街）两侧修建，属于未来新城商业黄金口岸。

???迄今，“荣新金碧城”已开工11.4万平方米，一期一段约7万平方米将于6月底交付使用，一期二段约4.4万平方米将于9月底交付使用。KA线上大部分土地已经出让，10月开工建设荣县行政中心已完工，将和人大、政协办公楼、市民广场一起于7月交付使用；水、电、气、闭路电视、邮政通讯设施已铺设到位，荣县各相关机关将于在3年内迁往新城区。依据新城计划，到，经过几年建设，道路体系形成，新老城区道路环接，建成综合性医院、标准化体育场、综合性专业市场、标准化学校、长途汽车站等。

二、项目标SWOT分析

1、项目标优势

A、地理位置优越：“项目”区域发展优势——邓小平说：“发展才是硬道理”。金碧城在新城区???中心位置，周围道路计划全部是50米宽，还计划有校园区和医疗区，伴随县政府四大班子迁入，势必带动周围愈加快发展，在之前，县里百分之八十机关机关全部要搬到新城去，就象现在自贡汇东地域一样，已经是自贡市政治、经济、文化新中心。能够说自贡汇东今天，就是荣县新城明天。

B、居住观念更新优势——现在人居住观念已经发生了很大改变，伴随社会节奏加紧和大家消费观念转变，让人在居家观念上有了改变。尤其是荣县潜在消费用户群很大，伴随交通、通讯条件改善，越来越多荣县人在外地接触了其它城市房地产发展新观念，对居家生活质量追求量加强了，这也会成为荣县人以后购房首选条件。

???居家生活质量内涵较为丰富，它包含有：户型布局、居家私密性、生活配套、大环境配套、空气含氧量、人均绿地、绿色环境保护装饰材料应用、人性化、规范化物业管理等方面。能够在小区生活中，容入亲情、文化，达成人、物、景自然融合。

金碧城项目标整体设计理念和提升荣县人民生活质量、品质相吻合，能够顺应发展趋势。

C、项目品质绝对优势——金碧城项目在荣县开发过程中，势必面临着房地产市场、商品市场中发展规律，即从“无竞争原始市场——进入相互竞争市场——进入垄断竞争市场——无竞争市场”。

现在，金碧城项目所在区域房地产开发商介入数量有限，基础上不存在着竞争对手。实际上，竞争客观存在，而这种“竞争”是最可怕对手——“在荣县人心目中形成数十年可怕陈旧观念”。有信心突破难关，打败竞争对手。相信本项目存在着绝对优势。

???因为第一次在荣县住宅中引入了“环境、健康和小区”概念，在户型方面，也推出了布局愈加科学合理，采光通风极好经典户型。能够说是几十年全部不会落后住宅，金碧城带来是荣县住宅一次革命。

D、品牌强大优势——现代社会，品牌就是承诺，品牌就是保障，品牌就是信誉。消费者在购置商品时，品牌对选择影响很大。荣新集团是自贡市房地产开发企业中四大房地产企业之一，至今荣新集团已经在自贡市成功开发了七个项目，其代表作自贡“盐全部花园”公寓房现已销售一空，但不停还有用户拿着钱期望购置，发明了自贡楼市一大奇迹，“金碧城”就是“盐全部花园”全方面升级版，同时荣新集团起源于荣县，在外创业成功后为家乡建设做贡献，报效桑梓，品牌值得信赖。

E、项目整体运作优势——作为开拓新生代开发企业，荣新集团能够广纳人才，勇于开拓思绪，勇于创新。以产助销，以销促产良性循环方法，在房地产销售方面严格把关，投入产出成正比。

2、项目标劣势

A、前期市场调查过于乐观，产品定位过高。

???在开发前期市场时，市场调查资料取得时间比较有限，对市场判定过于乐观。通常类同规模超大型小区（574亩），在项目标定位和市场调研方面，必需由专业性开发企业、市场调研企业、策划企业、营销推广企业联手提前介入2至3年时间，充足取得多方资料汇总整合后，整体经过“可行性分析后”才能够做出决议，正确产品定位。

???金碧城项目在前期市场调研时，对政府职能部门对新城计划设想参考过多，政府原计划在新城投资10个亿，但现在有效投入2个亿。纵观政府运作模式“政府调控、市场运作、业主开发、滚动发展”，