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商业物业工程维修维保服务方案

第一：项目概况

该工程建筑面积：3.9万平方米。

楼盘以铺面、银行、宾馆酒店、超市、麦当劳、肯德基等商铺为主。

辖区共用设施设备资料及现状〔抽查〕：

现场初步查看情况〔现场抽查-地下室部分〕

配电房5000KVA、水泵房、空调机房〔安装使用部分未确定〕、〔客、货〕电梯、自

动扶梯、消防及监控位置均按设计要求已经确定，但是，设施设备均未到位；

地下室有积水井但是排水沟未做、地下室基础外墙有两处地面水渗漏情况〔设备房位

置处〕，需要整改重做防水处理。另外：建议采用中央空调制冷、采暖、提供冷气或暖气和

宾馆的卫生热水，对冷气、暖气和热水实行统一管理。

鉴于工程现状情况，从物业工程维修维保服务方面，建议考虑物业工程维修维保技术

人员跟踪监督、熟悉现场、早期进行有关管理，为日后物业工程维修维保工作顺利展开打下

良好基础。物业前期介入主要是检查发现问题并提出合理化建议及整改方案，催促建设、施

工单位整改，保持和设计单位的联系沟通。对租户加强装修审核，严格按装修管理方法或条

列执行。加强水、电管理，特别是物业前期和装修施工临时用水、用电的严格管理等等。

第二：工程维修维保部分〔1-2人〕的前期介入

和商户装修及物业费〔工程维修维保部分〕测算参考

一、工程维修前期介入

11、根据《商业管理房产技术条件》，结合该项目实际情况，进行图纸收集、整理或

标注，重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：

1〕、高低压配电主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否

正常运营等；

2〕、主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；

3〕公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；

4〕计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；

5〕水系统为低层市政直供；

6〕空调系统要根据业户的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量、制热量卫生热

水的选择；

2、从商场日常经营需要出发提出合理化建议：

1〕各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管

理使用需要；

学习文档仅供参考

2〕地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流

向设置是否合理，停车收费系统设置的建议；

3〕外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；

4〕建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费

用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；

5〕铺〔户〕内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、

管线布局、配置走向等是否满足业户使用需求；

6〕隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；

7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。

8〕维修及设备管理用房面积是否满足需求；

二、项目施工监督与验收的介入

1、竣工时物业验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题

质量问题总是给发展商和物业管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的

质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在竣工时物

业公司不易发觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期工程维修及管理的力不从心。

2、利用管理公司的专业能力实现长效管理

在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功

能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如：

1〕在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。

2〕在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；

主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议物业工

程维修技术人员要旁站监工。

3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面：

1)外墙防漏措施；

2)多种经营供电、通信点位的合理设置；

3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；

4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满

足使用需求