房地产专题研究报告-君卓崇实.pptx

房地产专题研究;

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发展现状。自2021年以来，中国房地产市场出现私有住房市场改革的严重下滑。截至2024年第一季度，新

房销售量（按价值计算）比2021年的峰值下降了46%，新房开工量（按建筑面积计算）下降了60%，房地产投资占GDP的比重从2020年的14.0%下降到了8.4%。（1/2）;;

总量来看，2023年，商品房销售金额约11.6万亿元，同比下降6.5%，销售面积约11.2亿万方，同比下降8.5%，销售均价约10437元/平方米，自2018年起，商品房销售金额的驱动因素就基本来自销售均价的提升，而非销售面积的变化。

2019年，全国商品房销售金额同比增长6.5%，其中销售均价同比增长6.6%，销售面积同比转负至-0.1%，开始对销售金额增长形成拖累，直至2023年，销售面积的逐渐下降，始终同销售金额的增长形成负效应。;;

地产开发商模式

开发者获取土地后，以整体开发或订制式开发的形式建设产业??业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式，本质上与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，也因此成众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。

盈利模式：物业出售，物业出租，增值服务;

行业特征：1998房改开启了我国房地产的“黄金时代”，2010年史上最严厉的调控政策新“国十条”使房

地产行业进入结构调整、模式创新和可持续发，2013年房地产迎来高速增长时期，2021年后房地产行业供需严重不平衡，存量库存较高。房地产行业步入收缩常态期，整体呈现出以下六大行业特征;

房地产业务集中在大型房企中，中小型房企市场空间小

1.房企业绩分化趋势加剧，前十大房地产上市公司的收入占比，已经从50%提升到61%，且市场占有率正在继续提升，销售额依然继续增长。

2.并购升级大鱼吃小鱼继续演绎，在中国房地产调控的大背景下，信贷环境更有利于大型开发商，无论是境外债券市场和银行融资还是境内资本市场、债券市场与信托贷款等融资渠道都更利于财务健康的大型开发商。有获取贷款能力的、进入股权市场的大型开发商将寻找收购合适资产或收购现金流紧张的小型开发商的机会，最终导致大型中小企业被收购甚至逼迫退出市场

3.在激烈的竞争环境下，市场下行中小房企没有品牌效应，没有成本优势，有可能进一步面临资金压力，而后被逐渐淘汰出市场，大型房企更能禁得住风浪的历练，优胜劣汰的规律驱动行业格局加速分化，第三、第四阵营房企很难实现逆势突围“弯道超车”。;

行业特点;

l受住宅市场供大于求的制约，以及区域产业结构调整和居民消费升级等影响，产业地产日益兴起，房地产产品业态日渐丰富多元，在传统三大门类的基础上，房地产企业正在文化地产、旅游地产、物流地产、养老地产、科技园区、超级楼盘等众多细分领域。

l国家产业结构调整、人口老龄化、人均收入的增加以及居民消费观念和模式的转变，对公租房、廉租房的需求上升，二手房的交易市场逐步扩大；其次，支持创新创业的科技地产、支持旅游休闲的文旅地产、支持社会化养老的养老养生地产以及电商的快速发展增加了新的需求。

lBAT等高科技企业和互联网企业纷纷介入房地产开发细分领域，通过智能化、大数据建设更具有现代化、智能化的社区。;

特征三：多元性。房地产产品业态日渐丰富多元，在传统三大门类的基础上，房地产企业正在物流地产、

旅游地产、养老地产等细分领域上做文章，增加保障性住房的开发与建设，对应的商业模式也在不断创新,如代建、产权式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等（2/2）;;

未来产业链整合，单纯的房地产商在未来会逐渐减少，会分段化专业化平台开发，上游土地经营，中游集中化的商住开发，后端集成的后房地产价值链运营商和城市运营商。

?业务专业化：由大总包模式转向专业化，资本化，创新化模式，未来资源集中于少数人，少数人依然，由大总包全总包暴力特征，少数人依赖、核心资源集中特征，更多的专业化，资本化，创新化来取代。

1.产业链协同：主流开发商在保持土地、融资及资源整合能力作为公司核心的同时，逐渐剥离开发产业链上非核心环节交给专业服务公司操作，形成由金融产业链、开发产业链、中介产业链、流通产业链构成新产业体系，每个产业链由不同的专业主体运营并相互协调发展。这将成为我国房地产行业发展的必然趋势。;;;;;

竞争格局：房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中，

龙头公司在竞争中占据明显优势。目前看，中国房地产不断追求新的经营模式，龙头企业的先发优势明显,但小型房企的市占率也逐