房地产商业市场调研报告样本.doc

拉萨房地产商业市场调研汇报

去年还在上六个月时候，接触了西藏珠峰伟业，我同事还专门到现场去体会了生活，但以后开发商很“低调”，一场热闹变成了“无声无息”，当初我们甚至连售楼书全部已经做了出来，销售人员也已经准备好了。

一、序言

二、汇报摘要

纵观拉萨房地产商业市场，首先，拉萨房地产市场是一个新兴产业，而未来市场将面临“井喷式”发展态势，多种商业形态将层出不穷；其次，拉萨房地产开启和发展，带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业发展，伴随拉萨旅游业不停升级趋势，对于推进拉萨商业市场繁荣是一个长久利好消息，市场前景看好。能够说，拉萨房地产商业市场是压力和机遇并存。所以，在研究拉萨商业经营基础上，寻求产品经营差异性和产品经营创新，将成为本商业项目经营权销售成功关键。

拉萨整体旅游开发开放结果斐然，但相对于她商业经贸功效，其配套服务仍然显得相对滞后。伴随拉萨旅游旺季到来，中国外大量旅游人群涌现，使得现有商业配套如雨后春笋出现，但一直不含有含有权威效果大型商业娱乐中心。怎样合理有序地配置完整、成熟商业配套并使其有机互动组合，形成不一样档次、错位经营，已经被提上了拉萨深入发展议事日程。

所以，本项目标突破点在于跳出拉萨现有小商业模式和产品形式，更多和中国商业经营市场发展趋势接轨，结合城市发展目标，充足考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态更高需求，对现在所存在市场需求进行高度概括和提升。通常策划过程是经过基础市场调查，然后直接提出项目定位。本汇报采取全新分析方法，在全方面、详实市场调查基础上，对市场供求关系进行深入分析，并找到市场饱和点，进而剖析现在产品经营不足，从而找到市场空白点，再经过市场空白点，分析出能够为本项目所用市场机会点，并经过全新项目分析论证模式——“NMN矩阵分析模型”，找到项目标突破点，同时经过我们发明性劳动，策划出拉萨首个商业市场经营产权销售引领型物业，并意在经过切实可行新概念提出，引发拉萨投资型商业经营模式革命，最终达成项目成功销售目标。

?

三、市场现实状况调查

1、调查综述

1.1.调查目标

对拉萨商业地产市场及区域商业情况进行针对性调查研究分析，最终形成份析结果，意在为本项目标定位论证提供决议参考依据。

1.2.?调查标准

客观、全方面、深入、有效。

1.3.?调查范围

■区域范围：北京路片区、林廊路片区、江苏路片区、朵深格路片区。

1.4.?调查方法

实地考察、目标访谈。

1.5.?调查周期

■前期调查：3月18日至3月21日。

■后续调查：4月5日至4月10日。

2、拉萨商业市场整表现实状况分析

2.1.?相对而言滞后性

拉萨整体旅游开发开放结果斐然，但相对于她商业经贸功效，其配套服务仍然显得相对滞后。伴随拉萨旅游旺季到来，中国外大量旅游人群涌现，使得现有商业配套如雨后春笋出现，但一直不含有含有权威效果大型商业娱乐中心。怎样合理有序地配置完整、成熟商业配套并使其有机互动组合，形成不一样档次、错位经营，已经被提上了拉萨深入发展议事日程。

2.2.?地块增值带动商铺升值

众所周知，地块增值则将延续至整个区域房地产市场，则使得区域内商铺价值飙升。

现在，大量旅游投资建设使得拉萨旅游和商业联络愈加紧密，尤其是布达拉宫后期形象工程再建，毫无置疑将使拉萨城市中心地块价值再度强劲上扬。而对于寸土寸金拉萨环内区域而言，其地块增值程度势必显著高于周围区域，这对拉升其区域商业价值增加起到了极佳催化作用。

2.3.宇拓路步行街—新拉萨商业区域带动地段增值

除去布达拉宫前临北京路金融经贸，象征拉萨商业繁荣就是宇拓路步行街。

现在，拉萨百货大楼、国贸大厦、赛康大厦……“炙手可热商业焦点、得天独厚黄金地块”使得本区域形成了拉萨最为成熟商业配套、高尚商业气氛和经营高级次高端商品拉萨传统商业中心。

伴随北京路、林廊路、江苏路地块商业设施不停完善，以北京东路为中心“新拉萨商业区”已初具雏形。在自治区政府大力扶植下，拉萨关键商业中心正呼之欲出。

结论：这说明了各投资者对商业市场前景估计是好，这和多年中心区大规模开发建设刺激作用相关，也和城市建设进程相吻合，众联风行认为是一个正常市场反应。???????????????????????????????????????????????????

2.4.?商铺投资市场现实状况

2.4.1.小面积商铺市场接收度高

从去年举行成渝两地2场房展中用户意向调查统计显著可见，现在拉萨商铺需求面积集中在50平方米左右，多以投资客作为关键购置群体。部分业内人士指出，商铺中“小户型”和发达城市小户型白领公寓热销原理相同：在单价逐步走高时候，控制面积降低总价、降低支付风险不失为投资可取之道。

2.4.2.?投资对象较单一

据本企业调查数据反应，现在商铺投资关键集中于城市中心区域