项目拓展管理流程.doc

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项目拓展管理流程

项目拓展管理流程

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批准

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修订记录

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修改内容

修改人

审核人

批准人

一、流程图

二、流程内容

目的

为保持公司持续发展，系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。

适用范围

适用于公司房地产项目拓展管理，包括土地信息的收集，到土地所有权的最终获取。

术语和定义

3.1市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征；

3.2产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等；

3.3产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态的细分；例如：普通住宅可以按价格进行高、中、低档区分，也可以按建筑形式进行高层、小高层、多层区分。

主要涉及部门和职责

流程主导部门：项目发展部

部门

流程中承担的职责

项目发展部

负责对国家宏观经济、房地产开发产业政策、目标区域的经济环境和政策、土地市场进行研究

收集土地信息/二手项目信息，并接受营销管理部和公司领导获取的土地信息/二手项目信息，对土地背景情况进行了解，组织编制《项目建议书》

组织相关部门编制《项目可行性研究报告》及会审

组织项目可行性研讨会，编制会议纪要

参与项目获取的各类洽谈和商务谈判

组织编制招拍挂策略，参与招拍挂项目的土地竞拍

组织对二手项目进行尽职调查，并编写《项目尽职调查报告》

与合作卖方确定正式合同文本，并负责合同流转会签

修订《项目可行性研究报告》等

项目发展分管领导

重点地块信息的审批

主持项目初期谈判

审批《项目建议书》、审核《项目可行性研究报告》，参与项目可行性研讨会

指导招拍挂策略，二手项目的谈判策略的制订

审核与合作卖方的合同和对二手项目的尽职调查

审核正式的合作合同

审核修订后的《项目可行性研究报告》等

相关部门

提供土地信息/二手项目信息、重点地块选取建议，及现场踏勘的参与

协助编制《项目建议书》，从部门和专业角度提出书面意见和建议

协助编制《项目可行性研究报告》，从部门和专业角度提出书面意见和建议

参与项目可行性研讨会，从部门和专业角度提出书面意见和建议

相关部门分管领导

1、按权责参加会审

财务管理部

参与编制《项目建议书》，从部门和专业角度提出书面意见和建议

参与编制《项目可行性研究报告》，从部门和专业角度提出书面意见和建议

参与项目可行性研讨会，从部门和专业角度提出书面意见和建议

参与二手项目的合同谈判

参与对二手项目的尽职调查，从部门和专业角度提出书面意见和建议

参与合同评审

审计法务部

1、对相关合同中的法务条款提出专业建议

总经理

审核《项目可行性研究报告》，参与项目可行性研讨会

审核与合作卖方的合同和对二手项目的尽职调查

审核正式的合作合同

审核修订后的《项目可行性研究报告》等

董事长

批准项目建议书

批准项目可行性研究报告

批准新项目合同签订

工作程序

活动

步骤及说明

责任部门/

责任人

输出

目标区域和土地研究

项目发展部根据公司战略对国家宏观经济、房地产开发产业政策、目标区域的经济环境和政策、土地市场进行研究；

研究成果作为公司战略规划和可行性分析报告部分的宏观数据的来源，以利于项目发展部有针对性的锁定公司的重点地块。

项目发展部

获取与整理土地信息

项目发展部通过各种途径获得土地信息，主要信息来源渠道有政府、中介机构或项目拥有者；

发展专员负责对获取的土地信息进行信息登记，并填写《基本信息单》；

发展专员对收集的信息进行分析整理，确定有价值的目标项目，填写《信息跟踪单》。

项目发展部

项目发展分管领导

基本信息单、

信息跟踪单

重点地块审批

在确定的有价值的目标项目中，营销管理部提出相关建议，项目发展部分析重点可能开发的项目，并结合公司内部资源，选择适合公司发展的意向项目，并不断更新该意向项目的《信息跟踪单》；

项目发展部将选取的重点地块信息上报项目发展分管领导，由项目发展分管领导对初步选择的地块进行审批，决定是否需要深入研究；

当项目发展分管领导决定参与重点地块的招牌挂、或放弃时，发展专员填写《信息结案单》，报项目发展分管领导审批，项目发展部进行备案；

对未被入选的重点地块，发展专员将其放入《信息跟踪单》形成的土地信息库，并不断更新。

项目发展部

信息跟踪单、

信息结案单

现场勘查了解信息、编制项目建议书

对于新开发项目，项目发展部组织营销管理部和工程技术部相关人员进行地块踏勘、市场考察，若有必要请分管领导一并参与；

对于二手项目，项目发展部组织营销管理部和工程技术部相关人员进行地块踏勘、市场考察，初步了解项目背景信息、卖家公司状况等，若有必要请分管领导一并参与；

项目发展部组织相关部门编制《项目建议书》，其中：

营销管理部负责提供初步市场调研，项目销