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物业服务费测算流程及方法

一、了解当地法律法规

查询当地物业管理条例、前期物业管理招投标管理办法、物业服务收费管理办法等

相关法律法规，明确管理费的相关内容与注意事项，主要如下：

1、了解当地政府指导价，是否有最高价限制，是否强制性规定不可突破最高限价。

若属于强制性不可突破的，应在测算时以物业公司不亏损为原则对人员数量、服务标准

等进行适当调整与下浮。

2、了解管理费是否需要包含水电公摊费用。管理费的收取建议不包含水电公摊，若

当地政策强制性规定必须包含的，在进行管理费测算时须加入水电公摊的成本费用。

二、了解项目基本情况

1、与地产公司总工室、工程部、营销部联系，通过项目总规图、相关设

计图纸了解本项目基本情况，主要如下：项目物业类型，占地面积，总建筑面

积，住宅建筑面积（洋房建筑面积，别墅建筑面积），商业建筑面积，项目绿

化面积，人工湖面积，园区出入口数量，楼栋数量，楼宇层数，规划户数及入

住人数，各种设施设备的数量及功率等。

2、若项目属于综合性楼盘（同时包含洋房、别墅、商铺等）应：（1）对

员工人力成本、保洁外包、绿化养护等费用按区域独立核算；（2）涉及所有

区域的管理人员人力成本、公共设施设备、日常办公、固定资产折旧、保险等

共用性费用先一起按总额核算，然后按建筑面积比例（洋房建筑面、别墅建筑

面积、商铺建筑面积分别占总建筑面积的百分比）分摊测算。

三、查询当地收费标准

通过网络、电话等渠道了解当地与物业管理有关的专业服务机构收费行情，

主要如下：

1、电梯、机械车位、消防系统、水泵、高低压、中央空调、监控系统、

智能系统、热交换站等专业设备维修保养的的市场收费标准；

2、垃圾清运、四害消杀、化粪池清理、绿化养护、公众责任险等专业服

务的市场收费标准（详见附件二）。根据项目实际情况及市场价格确定本项目

各种设施设备及专业服务的管理方式。

物业费测算内容

管理费测算一般包含的常规内容有：

1、人力综合成本；

2、清洁管理费用；

3、绿化养护费用；

4、设备维护费用；

5、秩序维护费用；

6、日常办公费用；

7、固定资产折旧费用；

8、物业公司保险费用；

9、税费等。

一、人力综合成本测算

（一）制定人员架构及编制方案

1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编原则制定客服中心人员架构

图及编制方案。

2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定，会所、六大中心、剧

场等配合销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范围。

（二）制定人员工资及福利标准

1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算，一般按集团相应

岗位的薪资标准起薪线计算。

2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准结合当地实际情况估算，

可参考《前期介入物业服务协议》中的相关标准制定。

二、清洁管理费用测算

1、清洁管理费用主要包括：保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀等费用；2、

按照当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包

费用；

3、清洁外包一般按包工包料（人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购置全

部包含）计算费用标准；

4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用，一般可按5元/户的标

准计算；

5、按照当地市场价格水平按平均每次消杀费用乘以园区每月消杀次数（一般

为2-4次/月）计算日常消杀费用；

6、日常消杀中一般不包含白蚁专项消杀防治，应根据项目所在地区实际情况

确定是否需要增加白蚁专项防治费用。

三、绿化养护费用测算

1、绿化养护费用主要包括：日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、肥料

及农药等费用；

2、绿化养护一般按照当地市场价格水平按平均每平方米养护费用（包工包料）

乘以园区绿化面积估算总体绿化养护费用；

3、绿化养护费用一般按1-1.5元/㎡的单价标准进行测算。

四、秩序维护费用测算

秩序维护费用主要包括：警用器材装备（巡更棒、对讲机、灭火器、雪糕筒、

隔离带、消防作战服、防毒面具、录像机硬盘、夜间反光衣等）的维护及更新

费用等，根据保安岗位数量及相关设备配置数量进行估算。

五、日常办公费用测算

1、日常办公费用主要包括：办公用水电、电话网络通讯、报刊杂志、日常办

公用品、社区文化、对外关系、交通差旅、招聘广告、业务接待等费用；2、

日常办公费用可按项目实际情况结合下表参考标准进行测算，也可按大约100

元/人/月的总体办公费用