理财规划师第二章消费支出.pptVIP

（4）个人住房转按揭贷款还款期间出售，做贷款转移手续。（5）其他个人住房贷款品种（6）个人住房商业性贷款可选择的贷款方式:抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押（质押）加保证。*3.个人住房组合贷款指住房公积金中心和银行对同一借款人所购的同一住房发放的组合贷款申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款。组合贷款住房商业贷款部分最低按中国人民银行相应档次基准利率的0.85倍下浮。*例:王先生拟购房价50万元，该客户申请组合贷款，最高贷款额为50*0.7=35万元。其中个人公积金贷款金额为10万元，期限为15年，年利率为4.95%；商业性贷款为25万元，15年，贷款利率为6.273%。求其月供。*解：1.公积金：Pmt=100000/=100000/126.87=788.19*解：2.商业性贷款Pmt=250000/=250000/116.46=2146.69*（二）还款方式与还款额1、首付款20~30%，现在更高30~40%2.期款1年以内，一次性还本付息1年以上：等额本息、等额本金、等额递增、等额递减还款法*（1）等额本息还款法每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息（年金的方式）每月还款额=借款额/一元年金现值系数=借款额/*其中:利息=本期期初剩余本金*月利率本金=每月还款额-利息适用于收入稳定的公务员、教师等。还款操作简单，便于合理安排每月收支。*例:李先生向银行申请了20年期限30万元贷款，利率为5.4%，采用等额本息法还贷。解:每月还款额=300000/146.57=2046.76第1月利率=300000*5.4%/12=1350第1月本金=696.76*第2个月利率=（300000-696.76）*5.4%/12=1346.86第2个月本金=2046.76-1346.86=699.9*（2）等额本金还款法按月偿还本金和利息,每月偿还的本金额相等,利息不等。每期偿款额=贷款总本金/还款期数+（本期初剩余本金*月利率）*其中本金=贷款总本金/还款期数利息=本期初剩余本金*月利率适合于初期还款能力强,并减小利息支出的人；或目前收入较高但预期收入会减少的人群。*例:李先生向银行申请了20年期限30万元贷款，利率为5.4%，采用等本金法还贷。*解:第1月还款额:还款额=300000/240+300000*5.4%/12=2600本金=300000/240=1250利息=300000*5.4%/12=1350*第2月还款额:还款额=300000/240+（300000-1250）*5.4%/12=2594.38本金=300000/240=1250利息=2594.38-1250=1344.38*（3）等额递增还款法还款期分为若干阶段,每个时间段内还款额相同,下一个时间段的还款额按一个固定金额增加。适合于目前收入一般,预期会增加的人群。*（4）等额递减还款法还款期分为若干阶段,每个时间段内还款额相同,下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。适用于目前还款能力强,预期收入会减少。*（5）等比递增还款法指在还款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递增。*（6）等比递减还款法指在还款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递减。*3.提前还贷的选择权（1）全部提前还贷（2）部分提前还贷，每月还款额不变，期限缩短。（3）部分提前还贷，每月还款额减少，期限不变。（4）部分提前还贷，每月还款额与期限均减少。*4.延长贷款可延长一次，原借款期限与延长期之和最长不超过30年。*（三）利率调整对还款额的影响1、利率变动，贷款期限在1年以内，不调整贷款利率。1年以上，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。2.签订借款合同后与银行发行贷款期间，遇到法定利率调整，开户时按新利率执行。*综合案例例：李先生向银行贷了40万元，期限10年，采用等额本息还款法。年利率6%，已还20期（月），由于发10万年终奖，准备提前还贷，试比较各种方法，可节省利息是多少？*解：1.20期已经还贷数据：等额本息，每期还款额=4440.8220期已经归还本金合计51206.25未还本金=400000-51206.25=348793.75提前还贷10万元，本金剩余248793.7