国际花园物业管理方案的编制样本.doc

金鹰国际花园

物业管理方案

南京金鹰国际集团物业管理

二○○二年六月

目录

金鹰国际花园物业概况

物业管理方案编制依据

物业管理指导思想和总目标

物业管理接管工作计划

物业管理服务关键和特色

管理处经营方针、机构设置、人员配置

管理处职员培训和职员管理、管理处物业管理制度

物业管理服务指标承诺

管理处物资装备计划清单、物业管理费用测算及创办费测算

委托物业管理服务关键内容、物业管理服务费定价

十一、停车场管理方案

金鹰国际花园物业概况

金鹰国际花园由金鹰国际集团聘用国际建筑名家设计，和南京标志建筑——金鹰国际商城交相辉映，将成为新世纪南京城经典建筑社群。

金鹰国际花园由B、C两幢塔式高层建筑组成，地下一层，地上34层，建筑高度99.8米，建筑面积6.024万平方米。B幢二梯四户；C幢为三单元连体，每单元二梯三户，超前提供宽大电梯乘行空间。金鹰国际花园入口大堂设在C幢底层中部，豪华气派，风格充满现代气息。B、C幢地下为大型停车场，底层为部分架空结构，层高6米。其间精巧构筑绿化和景观小品，和中心花园喷泉园艺琳琅相映。整个圆区绿化率高达45%，名贵花木荟萃，成为名副其实城市中心花园。

金鹰国际花园2~34层为高级住宅，从133.38m2至241.74m2，包含跃层在内共设计有10种套型，共421套。充足融合多层住宅得房率和高层建筑豪华、舒适优点。套型设计充足表现“公私分区、动静分开、以人为本”标准，户户朝南、采光明亮、通风顺畅。每户大厅、大厨、双卫、客厅开间均在4.2米以上，主卧和大部分次卧开间在3.6米以上，2~21层层高2.8米，22~34层层高2.9米。现有封闭生活阳台，又有开放式景观阳台。立面造型采取三段构图，简练明快、富有现代感，经过材质、色彩和细部处理，提升建筑品质。

园区高度智能化，配置安全防范系统、信息化管理系统、多媒体信息网络系统：

安全防范系统

出入口管理：采取门禁系统，人员进出必需经过大楼入口大堂，大堂内设接待厅及前台，保安人员二十四小时值守服务，前台和住户之间设可视对讲系统，来访人员经业主同意后登记进入。

闭路电视监控系统：在住宅楼和各单元入口、电梯前厅、地下室出入口车库、中心花园、广场等关键区域建立闭路电视监控系统，采取计算机控制和管理，作图象统计，值守人员和接待前台设对讲电话联络。

巡更管理系统：在住宅楼区域内设置无线控制巡更路线，保安人员定点高密度巡查，实现人防和技防相结合安全防范体系。

家庭报警系统：每户设置固定紧急呼叫按钮和无线紧急求援装置一套，当发生急病、火灾、煤气泄漏或遭遇意外非法入侵等紧急情况，需要求援时，可经过该系统或借助住户和前台之间对讲电话向监控中心发出报警信号，立即取得救助。

信息化管理系统

水、电、气三表数据自动采集、传输和收费管理。

车辆出入、停放管理。

电梯、水泵、供电、公共区域照明等运行状态、故障监视显示，确保设备安全运行。

地下车库、公共活动区域、花园广播、电梯前厅设置并安装背景音乐和紧急广播系统，平时播放音乐营造悠雅环境，该系统和火灾报警系统联动，警情发生时，自动或手动强行切入紧急广播状态，立即组织安全疏散。

多媒体信息网络系统

每户预留外线电话接口2个，需要时可接入2门外线电话。

专业通讯网络企业引入高速、宽带通讯光纤到楼层单元，由超五类线引入户，满足业主对数据通讯或英特网接入需求。

物业企业在小区局域网上提供服务，其内容包含物业信息公布、家政服务、信息查询、收费管理、设备报修、电子商务、访客留言等。

光纤引入有线电视信号，每户在客厅、卧室安装插接端口。

开发商将充足注意中国外技术发展动态，对上述功效预留以后更新换代和发展空间。

物业管理方案编制依据

《江苏省物业管理条例》12月25日[江苏省人民代表大会常务委员会公告第17号]

《南京市物业管理措施》[南京市人民政府令第205号]

《南京市物业管理服务收费管理措施》[南京市物价局、市房产局宁价房字（1999）611号]及其附件：《南京市物业管理公共服务等级收费标准》等

《南京市物业管理公共服务费等级收费管理实施措施》[市物价局、房地局、宁价房（）165号文]

《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》[建住房物（）008号文]

国家及省、市相关“物业管理”政策法规

本企业质量手册及相关制度

GB/T19001-idtISO9001:《质量管理体系要求》

金鹰国际花园图纸、售楼资料等

物业管理整体构想和总目标

金鹰国际花园物业特征和认识

金鹰国际花园座落于南京最繁荣新街口商业区西南角，和金鹰国际商城环拢7000平方米中心花园，巧妙隔离车流嘈杂市区主干道，闹中取静，组成南京真正CBD内顶级商务生活园区。

从金鹰国际花园到新街口各关键高级写字楼，步行不超出10分钟。日常休闲更可优先享受金鹰国际购物中心、金鹰皇冠