中原山东济南中建文化城项目营销方案样本.doc

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第1章 项目区域市场分析 3

1.1 燕山板块 4

1.2 文化东路板块 10

1.3 高新区板块 16

1.4 市场研究结论 23

1.5 本案竞争项目 27

第2章 项目本身分析 41

2.1 项目地块情况 41

2.2 项目区域分析 43

2.3 项目经济技术指标 47

2.4 项目S.W.O.T分析 48

2.5 物业优势及劣势分析 50

2.6 2.6物业机会及威胁分析 53

2.7 各原因交叉分析 55

2.8 分析总结 57

第3章 项目市场定位 57

3.1 市场定位 57

3.2 项目客群定位 58

3.3 项目推广定位 62

3.4 最终形象定位 65

第4章 营销推广策略 66

4.1 推广阶段划分 66

4.2 阶段性推广策略 67

4.3 媒体策略 73

4.4 销售策略 78

4.5 定价策略 81

第5章 产品部分 86

5.1 项目产品提议 86

5.2 物业管理提议 109

5.3 物业管理服务内容提议 109

5.4 户型个体鉴赏 115

项目区域市场分析

项目所在区域处于济南东部成熟生活区。为济南多年开发烧点区域之一，依据项目所处地理位置、城市空间结构、区域经济水平和房地产开发成熟度，将项目所在区域住宅市场划分为燕山板块、文化路板块、高新区板块。

燕山板块：是指二环东路以东，龙洞路以西，解放东路以南，旅游路以北范围。区域内土地贮备较为充沛，城市计划关键发展区域，优越交通条件和自然景观促进该板块快速演变成为济南房地产市场一个热点板块。

文化东路板块：指历山路以东、经十路以北、二环东路以西、解放路以南区域。该区域学府林立、文化气氛浓厚，是东部发展最早板块，居住气氛浓厚，交通及各项配套很齐全，尤其是教育条件优越，楼盘品质高，现在多已入住，以二手交易为主。伴随学校搬迁、旧城改造力度加大，使得区域内潜在市场供给量加大。建工学院地块拍卖引领济南地价。成熟生活商业配套设施、较高人文素质和珍爱土地资源，使得区域内成为高端住宅市场开发关键。

高新板块：指京沪铁路以东，东部新城以西，经十东路以北，胶济铁路以南区域，这是济南东部最具活力和发展潜力板块之一，早期黄金时代和雅居园全部是东部有影响力大盘，含有代表性楼盘有新东方花园、盛世花城等。

燕山板块

板块在售楼盘分析

项目列表

项目名称

项目位置

开发商

建筑面积（万㎡）

推出时间

容积率

绿化率

价格

（元/㎡）

销售率

银座花园二期

转山西路7号

银座久信房地产开发

7

.10

1.41

40%

4800

95%

荷兰庄园

经十东路银座圣洋对面

济南百替房地产开发

5

.3

1.68

40%

5400

96%

中润世纪广场

经十东路1号

山东中润置业

10

.8.12

1.8

60%

6100

95%

名士豪庭

历下区经十东路路南，中润世纪城对面

香港南益集团

86.14

.12.22

2.58

40%

5000

5%

供给面积

燕山板块在售楼盘整体规模较大，供给量大。燕山板块在售楼盘总体供给面积为108万平米，10万㎡以下楼盘占总量50%，其中中润世广场、银座花园等仍有后期开发，10万平方米以上所占百分比为50%，其中名士豪庭住宅部分规模高达86万平方米。伴随燕山板块建设加紧，规模性滚动式开发成为区域关键开发方法。

燕山板块在售楼盘后期供给量约85万平方米，楼盘分布集中，市场竞争相对较为猛烈。

价格及销售

价格分析

燕山板块目前加权均价为5107元/㎡，各楼盘价格区间如上图所表示，价格区间关键集中在5000-6000元/㎡。能够看出燕山板块整体均价相对而言比较高，而且在售楼盘中5000元/㎡以上楼盘居多。因为燕山板块是伴随经十路改造逐步发展起来，优越交通配套和景观绿化是该板块楼盘定位全部比较高，其次，受济南人“住东不住西”影响，该板块房价自以来一路飙升，未来升值空间仍然很大。

销售速度分析

项目名称

销售周期（月）

销售率

销售速度（㎡/月）

银座花园二期

24

95%

3325

荷兰庄园

36

96%

1333.333

中润世纪广场

7

70%

7000.43

名士豪庭（一期）5万

3

5%

14356.67

注：销售速度=本期建筑面积*销售率/销售周期（单位：㎡/月）

销售周期=住宅销售率实现日期-住宅开售日期（单位：月）并依据销售间歇期做合适修正。

该板块楼盘销售速度差异较大。跟据以上样本计算得燕山板块销售速度为6503㎡/月，这个吸纳速度在东部而言是相对较慢。因为银座花园和荷兰庄园销售周期过长，去化速度缓慢，拉