房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案(测考999版.pdfVIP

房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案

1.题型：判断题

如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开发；房地产过度开发是由房地产

泡沫引发的；反之亦然。()

A错

B对

答案

A

解析

正确答案：N

答案解析：如果泡沫产生，必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引

发的。也就是说其他因素也可能导致过度开发。参见教材P54。

该题针对“房地产泡沫与过热”知识点进行考核

2.题型：单选题

下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是(。（)2009年试题）

A空置率与有效毛收入呈反向变动

B通过与物业服务企业签订长期台约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响

C权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加

D金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

答案

A

解析

选A项，空置率提高，可导致有效毛租金收入减少。B选项，可以通过签订长

期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的影响。C选项，

权益投资比率高，意味着自有资金所占比例高，则风险小；D选项，要求投资权

益比率不得低于某一要求的比率。

3.题型：多选题

与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括(。)

A房地产开发贷款

B土地储备贷款

C个人住房抵押贷款

D个人住房公积金贷款

E在建工程抵押贷款

答案

A,B

4.题型：判断题

偏好和购买意图由于对购买行为有直接影响，必定会导致实际购买行为的发生。()

A错

B对

答案

A

解析

偏好和购买意图并不总是导致实际购买，尽管二者对购买行为有直接影响。

5.题型：简述题

某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为

10000m2，购买后立即可以出租。已知第1-5年的月租金水平为70元m、出租率

为70%，第6-10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，

装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目

标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该

投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济

可行性(设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末)。解析

解

(1)该项目的净现金流量表

(2)求财务净现值FNPV

(4)该项目财务净现值为164.46万元0，财务内部收益率20.19%投资者目标收益

率

18%，所以该投资项目在经济上是可行的。

解析在求净现金流量时用列表法可以方便计算，一目了然，这也是在考试中的一种

解题方式，希望同学们熟练掌握;另外，也可采用净收益每年不变有限年期收益法

公式求解。

6.题型：单选题

系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。()

A错

B对

答案

A

7.题型：单选题

需要使用损益平衡图来制订房地产销售价格的定价方法是(。（)2009年试题）

A目标定价法

B价值定价法

C挑战定价法

D成本加成定价法

答案

A

8.题型：多选题

可行性研究的作用有(。)

A项目投资决策的依据

B筹集建设资金的依据

C开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

D编制下阶段规划设计的依据

E对项目进行经济评价的依据

答案

A,B,C,D

9.题型：多选题

投资者可以控制的风险包括()。

A市场供求风险

B变现风险

C收益现金风险

D机会成本风险

E资本价值风险

答案

C,D,E

10.题型：判断题

在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租

金中包括这些费用。()

A错

B对

答案

B

11.题型：单选题

在房地产投资的“开发一持有出租”模式中，现金流量不包括(。（)2014年试题）

A预售收入

B土地成本

C运营成本

D租金收入

答案

A

12.题型：判断题

债务融资成本中的资金占用费就是通常所说