商城营销策划方案模板样本.doc

新生代商城营销最好策划范本

“中地行”就“百利广场”项目标策划及销售布署进行了深入调查研究及分析，为了该项目成功推向市场，为开发商获取最大经济效益和品牌效应。

经过数次沟通，本策划书就“百利广场”所面临问题作了深度剖析、解答，敝司专题小组对本项目标市场定位、销售布署、推广布署作出了较为创新解理和深度透析。

1：区域性商圈深度透析

本项目标商圈分析

——“地利人和，商权无限”

海珠区有巨大区域优势

广州市调整计划策略，要把广州建设成为一个“山城田海”生态城市，“北抑南拓，东移西调”，把番愚、花全部改设为两个区，从而使海珠区成为未来广州五大片区中城市区。这一策略奠定了海珠为中心城区地位。一系列市政基础配套设施把河南河北一江两岸紧紧连在一起，大大减弱了两岸差异。

海珠区未来则以“五个中心”为关键而发展：

海珠区未来“五个中心”

商业区中心：江南大道，宝岗大道

配送中心：广州大道南

商务中心：琶洲赤地域

科研中心：海珠科技产业园、中山大学、国际生物岛

旅游中心：万亩果园

而在这“五个中主”中，基础最好，发展最快就是江南大道、宝岗大道为轴线海珠商业中心区。而本项目即在该中心区关键地带。

计划调整带动房地产快速发展

伴随广州市对市区改造及各地产商实力增强，把眼光对准那些因工厂拆迁而在城市中心区留下少有大块土地。逐步形成了以工业大道板块、新港路板块、滨江路板块、广州大道板块、江南大道板块等为主房地产市场。

上六个月，海珠区完成房地产投资额达25。33亿元，仅次于天河区，居全市第二位。在建商品住宅408。76万平方米，占全市在建商品住宅18。3%，居第二位。由此可见，海珠区在广州市房地产市场份量。

人口急增加

房地产市场快速发展带来结果就是：人口急剧增加。

据第五次全国人口普查统计，8海珠区人口已由1990年70余万发展到现在123。73万人，仅次白云区、番愚区，居广州市第三位，人口密度达成12687人/KM2，仅次于荔湾、越秀、东山三个老城区，相当于一个中等城市人品规模，人口增加，尤其是有效消费人品增加，肯定促进商业市场繁荣。

大量土地资源贮备

海珠区现在房地产开发大多集中在海珠区西部，东部还有50平方公里农村地带等候开发，发展前景极为乐观。海珠区七项市政工程、区政府东迁及琶州地域开发必将促进这一地域开发进度。从而带动大量人口入住，进而促进商业发展。

地铁二、三号线兴建，将促进商业发展

地铁二号线将在开通，三号线也立即动工，一、二、三号线将组成广州地下快速轨道交通网。其便捷交通，舒适乘坐环境将越来越被大家认同，从而在一定程度上来打破地域概念，为新城区商业中心形成提供机遇。

各大商家看中海珠，既带来竞争，又带来机遇

在6月20日举行“海珠商机交流会”上，有8个大型项目落户海珠，世界零售商业两大巨头——美国沃尔玛企业和法国家乐福企业也看中了河南，其中家乐福万国广场将在今年年底开张。

这些大型商家开张必将促进区内商业竞争，这是劣势；但其次，这些大型商家将带平广州，甚至南、番、顺人流，对区内商业气氛形成，旺盛起到带动作用，而只要避开其锋芒，另僻溪径，相信会获益非浅。

再加上海珠茶馆政府“政府搭台、企业唱戏、提供条件、发明商机”思绪，海珠将“地利人多，商机无限”。

2：利用地铁优势影响

市政府审批同意地铁二号线开通策划方案

底：开通三元里站至晓港站

秋交会：全线开通观光运行

12月28日：全线开通试运行

2月28日，市政府审批同意了地铁总企业所拟“相关广州地铁二号线开通策划请示”。据此方案，二号线通车时间较原计划提前六个月，首期开通车站也增加二元里站和晓港站。

方案中：二号线工期目标为：底开通三元里站至晓港站；秋交会（10月15日至10月30日）全线开通观光运行，行车间隔15至18分钟；观光运行结束后，全线关键投入调试，晓港站琶站段停止对公众开放；12月28日全线开通试运行，行车间隔10至12分钟。因为底开通试营仍有系统联调工作，尤其是要进行行车间隔2分钟信号定位调试，故4月前仍然要在满足调度条件基础上开通，以后才能逐步提升运行水平和行车密度。

6月28日，是广州地铁一号线全线开通两周年日子。截至到6月25日，一号线已经实现了安全运行729天，共开行列车1005万次列次，安全运行156。8万列公里，安全运载客12658。5万人次。

运行第一季度开局良好。第一季度运行开局良好，各项指标稳步增加。1-3月，客流量1620。4万人次，比去年同期增加了1。98%；日均客流量18万人次，比去年同期增加3。1%。

依据国际经验，在地铁沿线物业中，受益最大是商用物业，其次是写字楼，最终才是住宅。因为在这三种物业中，商用物业对人选择最为广泛，而写字楼住宅则相对而言较为固定。

地铁要领对商用物业最大影响，可谓是人流

在广州，地铁一号线自1999年6月28日开通，至今