房地产行业深度研究报告：探究土地增值税.pdfVIP

房地产行业深度研究报告

投资主题

报告亮点

预缴的土地增值税确认为其他流动资产或预付款项，并在相关预收售房款结

转销售收入的年度确认为营业税金及附加。1）房企预售环节预缴的增值税、

企业所得税以及土地增值税占大头。如新城控股预交税费确认为资产负债表

中其他流动资产，2023年预交增值税、企业所得税、土增税分别占预交税费

的44%、28%、24%，分别占总资产的1%、0.7%、0.6%。2）税金及附加主

要为当年竣工结转项目应缴纳的土地增值税，2023年招商蛇口、保利发展、

万科A土地增值税分别占税金及附加81%、79%、82%。主因是税金及附加

里并不包含企业所得税、增值税。

若取消普宅和非普宅标准，1）将降低土地增值税预缴环节非普宅的预征率，

有助于减轻房企部分现金流压力。1）以广州为例，非普宅的预征率有望下降

1-2个百分点，非普宅土增税预缴额有望下降33%-50%。2）若考虑极端情况

取消土地增值税预征，以新城控股为例测算，每年大约可少预缴销售额5%左

右的土地增值税。2）此外非普宅增值率在20%以内的项目或将免征土增税，

有利于增厚房企利润。根据我们对具体项目的测算，若增值率在20%以上对

应毛利率约在35%以上。当前市场下行，非核心热门项目难以达到35%以上

毛利率，预计更多非普宅项目利润将受益于普宅和非普宅标准的取消。3）若

将业态标准简化为“二分法”，普宅和非普宅增值额可相互抵扣，将进一步减

少土地增值税的缴纳。

投资逻辑

若取消普宅、非普宅标准可能有利于房企减轻部分现金流压力，且可能有利

于房企一定程度增厚利润。近期地产支持政策频出，有效政策核心是有资金

以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳

创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第

二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万

象生活，A股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。

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一、商品房预售制下土地增值税需要预缴和清算缴纳5