房地产营销方案样本.doc

房地产营销方案

1、销售SWOT分析

（1）、优势：

区域内现在最大、品牌最集中建材广场

文登、威海现唯一全功效超级小区

国际化品牌导入、国际化管理

商住互动，并能刺激小区内部消费

项目内部配套齐全

切入辐射能力强，切有本土消费支撑

物流发达，为一期建材市场提供便利货物交通

性价比较高，投资能力强，增加潜性大

开发区“经营孵化器”政策指导

环境幽雅，山水俊秀

建筑形态超前，同属标志性建筑

（2）、劣势：

人流交通还未完善

区域市场还未成熟

区域发展处于早期阶段

开发周期较长，风险极高

周围形象差，开发项目少周围配套不完善

（3）、机会：

政府大力扶持帮助项目顺利进行

“联合国人居奖”得主威海人口迁入增大消费空间

旅游城市先决条件，带动商业发展

和外商交流贸易，直接吸引外资进入

房地产业快速发展

人均收入、消费水平及消费概念提升

市区开发区大力发展促动业态发展

（4）、威胁：

a.首次开发大型项目，市场可变性难以估计

周围城市市场浅抢市场份额

整体项目后期工程连贯性影响大

政府主观意识影响项目发展进度

2、用户定位

考虑到一期建材市场国际性定位，销售、经营辐射圈范围不仅涵盖全市，同时也吸纳着省内本土、全国和国外投资者和经营者，此间，我们估计了项目应占各层次投资用户所项目体份额及吸引专题。设计开盘前期本市及本省内占比50%，经历了前期市场调研，我们发觉本土消费情节严重，就拿购物大卖场来说，已经有很多外地高端同类商场入住各区域，但实际经营上并没有几家能够在营业额、人流量上高于当地卖场。另依据调查中本省房地产发展情况分析，商业物业很之少，且商业项目本土消费率不高，可见消费者投资经历较少、意识较为淡薄，为吸引到足够投资量，我们将以专题为“本土企业开发超级国际型项目”增加情节延展和自毫感吸引消费者为主，同时宣传“投资群回报率大于银行利率”带动本土投资意识；而设计全国范围内投资占比35%是肯定，全国投资用户经验丰富，大部分全部含有主观意识，对城市发展全部期间过程和政策很熟悉，尤其是浙江、杭州、温州一带，更是群集了大量这类型投资用户，且以前和我们有过业务来往，部分已成为我们固定用户源，在沟通、交流上占据了已占据了人和。在对她们进行宣传和演解方面全部相对易于接收，其次，她们因为以前投资指向性过强，投资金额也相对居高，由此，性价比优势将成为我项目对之而言又一大优势。总体上我们在选择全国投资用户时，目标将更多集中在了浙江、杭州、温州一带，同期城市成长率、附加值、性价比优势、国际品牌主导表现将成为吸引她们关键点；“多国之窗”，假如离开国外投资市场，那品牌效应就是一个空盒子，人均GDP高于中国外国人早已踏入了本土，从生产到贸易，她们已经了解了区域内政策、各业态市场及风土人情，前店后厂等经营风格也为本市带来了新兴经营意识和巨大经济提升，政府同时也为她们准备了丰厚投资优惠政策，方便招商引资。鉴此，我们把15%投资占比抛向了她们，目标在于正确为我项目注入品牌实际确保品牌附加，其二可加大国际合作、交流空间、其三满足投资拥有率。抱这这三点目标，我们确定了强调人均GDP和货币等比值如：“XX市买一铺，国外买一库”且发展速度快、升值潜力巨大及对政府韩投资商人制订优惠政策作为一号宣传专题，以加强两国产业合作等副宣传专题，从根本上抓住外国人心态，吸引到她们加入。

3、抗性屏蔽及利益点诉求

从投资者八大“铁律”角度而言，全部投资类物业全部存在着未知风险，由此而来就是投资者在投资中所产生抗性，那“多国之窗”又有哪些抗性呢？如和屏蔽呢？可不能够把劣势变为优势？

（1）、周围环境、配套抗性

项目周围商业、居住、人流和配套条件不完善是现在我项目存在最大问题，从投资者角度分析，这是肯定将提及问题，当在以后工作中解答用户此问题时，我们可通知她们，“多国之窗”作为文登经济开发区形象型项目，3600亩大型多业态、多风格大型小区，其内部消费群和居住量将满足周围消费量，同时项目标商业将满足文登、威海引乃至整个本市消费需求，同时将大大带动周围经济发展，周围配套也也伴随时间段很快成长起来，现在投资就象是原始股、极有增值性和保值性，同时经过可和政府沟通，配合说词展示区域计划蓝图增加投资用户信心。

（2）、回报率抗性

投资者最在意投资回报，是她们评定一个项目是否能够投资第一基准，就现在很多商业地产采取包租、承诺投资回报吸引投资者招数比比皆是，不过真正能够实现却是极少数，怎样在此方面说服她们购置“多国之窗”建材广场，我们认为应首先应该给用户介绍业态优异经营方法上优势比如我们“一元到家”网络化概念，挖掘除硬件设施和管理优越性等无形资产，可提升附加值。同时“一元到家”消费辐射面涵盖了整个本市，市场经营将有足够营业额保障，在加之品种、品牌齐全，规模大等优势，足以到确保高于现在常数8%回报率数字，现场能够