土地估价师考试资料第六部分地产开发与工程造价知识.docx

第六部分地产开发与工程造价学问

土地开发

考点1：士地开发概念

考点2：土地开发程序

考点3：开发土地获得途径与程序

考点4：土地开发过程管理

考点5：开发土地的转让

考点6：土地开发本钱构成

结合广东教材

理解：土地开发的不同形式

熟识：土地开发过程管理，土地开发本钱构成，开发土地获得途径与程序，开发土地的转让。

驾驭：土地开发的程序

土地开发概念

1、土地开发的概念

熟识土地开发是指单位或个人通过实行各种措施，将未利用土地改造成农用地或其他用地的活动。

2、土地开发的分类：

土地开发包括将土地开发成农用地和建立用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。

(1)土地一级开发，是指政府施行或者受权其他单位施行，根据土地利用总体规划、城市总体规划及限制性具体规划和度土地一级开发方案，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进展征地、农转用、拆迁和市政道路等根底设施建立的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。

(2)土地二级开发是指土地运用者从土地市场获得土地运用权后，干脆对土地进绽开发建立的行为。

在本章以下的内容中，土地开发是指将土地开发成建立用地，并且主要是指土地一级开发。

熟识

二、土地开发程序重点驾驭

重点驾驭

1．开发主体

土地一级开发工作主要由政府受权或土地贮存机构来完成，不管是包含农地征转用过程的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，施行主体往往是政府受权的一级开发公司或土地整理贮存机构。

2．开发程序

(1)方案编制

首先要根据国民经济和社会开展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应方案、土地利用度方案和土地贮存开发方案，来编制土地一级开发方案。

(2)前期筹划根据已编制的土地一级开发方案，原土地全部者或运用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进展预审，托付土地贮存机构编制土地一级开发施行方案。

(3)征询意见和审批

市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建立、交通、环保等部门，就土地一级开发施行方案提出原则意见。

同时，土地一级开发工程涉及征用土地的，土地贮存机构根据方案和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。

土地贮存机构通过托付或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。

(4)组织施行开发

土地一级开发主体首先进展拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置拆迁方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进展一级土地开发的开发商要刚好做出土地规划方案，以核定土地性质、运用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上打算工作，就可以针对地块施行拆迁、撤除、三通一平或七通一同等工作。

(5)工程验收土地一级开发工程完成后，土地贮存机构负责施行，由市国土资源管理部门会同相关部门根据土地一级开发合同、方案和规划的批准文件进展验收。验收合格的建立用地，纳入政府土地贮存库。

三、开发土地获得途径与程序熟识

熟识

土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源管理部门或土地贮存机构通过招标方式来确定。

国土资源管理部门或土地贮存机构根据经批准的方案、规划、征地等文件和相关材料，组织编制招标文件，经批准后，一般由土地贮存机构组织招投标。

招投标根据政府确定的程序进展，包括：

1、核准招标方式和招标范围

2、编制招标文件

3、发布招标公告或发出投标邀请书

4、对潜在投标人进展资格审查

5、发招标文件并组织现场勘察

6、投标人编制投标文件

7、组建评标委员会

8、开标、评标，提交评标报告

9、确定中标人

10、发出中标通知书

四、土地开发过程管理驾驭

驾驭

一级开发监管主要依靠有关法规和合同约定来约束，监管主要目的是限制本钱、限制开发进度以及开发质量。目前主要有如下几种制度措施：

1．实行重大事项或重要环节审核制度，主要包括对征地方案、拆迁方案、大市政建立方案等审核。

2．定期报表制度，报表包括一级开发进度报表、资金运用状况报表、手续办理状况报表等。利用定期报表制度来检查进度、资金的运用、手续办理的状况等。

3．进度比照制度，通过对实际运作进度与一级开发单位投标承诺进度进展比照分析，监视开发进度。

4．参与制度，贮存机构参与一级开发单位就工程拆迁、市政设计、施工等外包工作招标的评标工作。主要形式是充当招标过程监视代表，检查招标工作的公开、公正、合理、合法性，确保有真正实力的公司中标。

5．备案制度，要求一级开发公司刚好提交合同、支付款项凭证、手续办理批复等文件资料给贮存机构备案。应当说明的是，备