房地产项目研究报告融资样本.doc

房地产项目融资

——房西苑在淄博第五届房地产高层峰会上汇报

在演讲之前先问大家多个问题。

各位老总想少花钱多办事吗？

想不花钱也办事吗？

想花她人钱办自己事吗？

看来是不想。

想少花钱多办事，去学会计师；假如想不花钱也办事，去学策划师；假如想花她人钱办自己事，去学融资。

所以我今天讲就是“花她人钱，办自己事”。

我标题是“假如我是投资者”，这是什么意思呢？

第一、我本人就是投资者。我一直是饰演着投资者角色，前我从美国回来时候，就是被一个海外投资基金把我派回来，做中国首席代表。实际上我就是投资者。

第二、我期望大家今天站在投资者立场上去替投资者打计划盘，假如你了解了投资者，你就知道该怎么融资，道理很简单。

我们今天讲融资，什么叫融资呢？融资就是一个简单商品交易。其实她并不复杂，交易什么？就跟交易这个手表没什么区分。既然是一个交易，那么交易肯定要有标，交易什么？当然不是交易手表。交易东西是“项目”。我们房地产企业全部是一个、一个项目来建设，所以交易是项目。

交易第二个特点是必需有买方和卖方。买方是谁呢？买方就是投资者，卖方就是融资者。其实这个关系就这么简单，融资者作为卖方，也就是说假如你想卖掉这个手表，你要了解两个问题。第一个问题：投资者是谁？她们在那儿？第二个问题：投资者需求是什么？她们行为模式是什么？假如你了解了这两点，你就能真正知道该怎么卖掉这个项目，道理很简单。

怎么了解买方？一个最简单方法就是换位思维。假设你自己是投资者，你会怎么计划盘，你会怎么做决定？这个标准已经成为判定任何项目标标准。我常常帮她人做融资，我会问“假如你是投资者，你会怎么做？”你不妨算一下，就明白该怎么融资了。

前我从美国回到中国时候，我是被境外一个投资基金把我派回来。我在香港时候，我问老板一个问题：“老板，你给个政策，到了中国什么样项目我该投？什么样项目不该投？”老板说：“你看着办吧。”我说：“什么叫看着办？这不叫政策。”老板说：“你这么，你就把自己当成投资者，假如你愿意把自己钱（私房钱）扔进去，那我就跟着你，你自己扔一万我后面跟着100万，你自己扔100万我后面就跟着一个亿，只要你愿意自己下去，我就闭着眼睛跟你。”这个话很深刻，她讲就是这个道理：你就把我钱当成你钱，你打计划盘，你认为化得来，我就在后面跟着你。换句话说：“知己知彼，百战不殆。”反之叫做：“己所不欲，勿施于人。”

最终，交易还有一个最基础标准，就是“双赢”，假如有双方全部参与，那就要“双赢”（投资者和融资者）；假如有多方参与，那要“多赢”。只有“双赢”和“多赢”才能使合作永远进行下去，不然就要打架了。

好了，现在我们进入专题。刚才我说要想了解融资，有两个问题：第一个是投资者是谁？她们在哪儿？第二个问题是投资者在想什么？

投资者是谁呢？我把投资者分为三种人：第一个人叫实业投资者；第二种人叫金融投资者；第三种人叫证券投资者。为何这么分？没有任何一本教科书是这么分，这是我分。但我这么分是有道理，依据这三种人商务模式，就是依据她们不一样挣钱方法来进行区分。

实业投资者商务模式叫做“买鸡卖蛋”，鸡就是她要买你项目，蛋就是产品，她卖掉了产品就有了利润。所以我们能够看出，事业投资者是这个项目标最终消费者。她要等鸡屁股下蛋，她靠蛋活着，而不是靠鸡屁股。

金融投资者商务模式是“买蛋卖鸡”。蛋是一个半成品，她买进一个半成品，要付孵出小鸡，把小鸡养大，到市场上把大鸡卖掉再买蛋。金融投资者挣是孵蛋工钱和小鸡和大鸡差价。由此我们能够看出，金融投资者不是这个项目标最终消费者，她是一个二道贩子。

证券投资者是“买鸡卖鸡”，鸡贵了就卖出。假如金融投资者是二道贩子，她就是投资者。

用一句冠冕堂皇话来讲：实业投资者是企业家，金融投资者是资本家，证券投资者是投机家。在这里我丝毫没有贬低股民意思，我在这里要为投机者平反，过去我们被共产党叫做投机倒把分子，我就上过法庭，也当过投机倒把分子。80年代我下海，做了一个热风机项目，走了七道手还没出库，最终给了山东人。山东人卖不出去，把我们告了，法官一上来给我们扣了一顶帽子，“你们是投机倒把分子”。

投机倒把分子对社会作出了贡献，她们把风险带走了，资本市场有风险。上帝在调整供求关系时候铁面无私，是谁用她们血汗钱来填满沟壑，投资倒把者就是填沟壑人，有了她们资本市场就风平浪静。

闲话少说，我们介绍了这三种人，我们怎么对付她们呢？我举一个例子，假设我们现在受理这个项目，不管这是一个项目也好，一栋楼也好，全部是一个待嫁姑娘。这三种人分别饰演不一样角色。

实业投资者饰演角色是你未来丈夫。既然她要给你当丈夫，她就要认认真真考察你，用