东方国际广场酒店公寓营销方案样本.doc

东方国际广场酒店公寓（7号楼）

营销方案

题记….

鉴于昆山市现在房地产发展形式，为了使东方国际广场酒店式公寓项目能快速达成骄人销售业绩，使开发商资金快速回拢，正确时机打入市场，邦迪企业项目组就国家房地产政策和市场进行了研究和分析，对项目营销具体工作进行了统筹和安排，也期望开发商各位领导对方案立即审批和探讨，尽早给出意见，方便立即进行调整，正确把握市场机遇，抢占市场先机！

此方案为工作计划方案,具体实施还需要论证!

第一部分昆山房地产市场动态

一、昆山房地产总体开发经营情况

☆昆山总开发面积为1057万平方米，比上年增加7.62%

☆新建商品住宅679.8万平方米，比上年增加9.24%。

☆新增各类房产可预售面积467.42万平方米，比上年增加12.3%，完成协议立案400.7万平方米，比上年增加21.6%，以此能够看出，今年商品房销售面积大幅提升。

☆各类商品房均价为3847.93元/平方米，只比上年增加了8.36%，涨幅较为稳定，从中能够看出频繁政府宏观调控政策对于房地产市场调控和规模效果已经初步表现，而昆山作为一个发展中城市，外来人口日益增多，刚性需求逐步加大，商品房价格平衡上涨也不难了解。

邦迪总结：总体而言，市场消费群体已经继续保持稳定，投资性、投机性需求受宏观调控影响已逐步淡出市场，在现在市场环境下，本项目要赢得市场，就必需在产品质量和品牌推广上努力。

二、房地产宏观调控政策一览

时间

政策

关键内容

4月28日

房贷利率再次上调

购房利率成本增加，标志调控卷土重来

5月17日

国六条出台

加强全方面调控，新一轮调控大幕开启

6月1日

九部委六一新政

90平米，双70%，二手房营业税

7月13日

《相关落实新建住房结构百分比要求若干提议》

明确90平米，双70%

7月20日

《相关规范房地产市场外资准入和管理意见》

限制外资（非房产企业）购房，外国人在华居住满十二个月方可购房

7月26日

个人转让住房缴纳个人所得税

控制投资投机购房二手房交易税

9月4日

《国务院相关加强土地调控相关问题通知》

统一土地出让标准

9月7日

建设部等开展房产交易秩序专题整改行动

整改房地产市场秩序

10月9日

国土资源部土地利用清查

清查全国土地利用情况

邦迪见解：依据对国家房地产政策宏观调控进行分析，在“90-70%政策”实施是主流政策方向，在未来市场上小户型面临着更多机遇，会有更多小户型公寓和酒店式公寓出现，在昆山一样也是，但这也意味着会有更多潜在竞争对手出现，也就是说东方国际广场也在这个市场竞争之中。

三、昆山楼盘促销宣传活动

昆山近些年房地产行业，广告营销越来越含有举足轻重作用，和前些年市场环境不一样，现在楼盘，不进行品牌先期宣传和推广是难以想象，而聚集人气，吸引眼球是开发商首要任务，不管是价格上优惠，促销活动乃至赠予礼品，只要能够吸引购房者，开发商总是不遣余力，乐此不疲，合理有效促俏活动和促俏方法，自然能给开发商带来极大收益，包含品牌著名度提升和具体销售红火。

大型促销活动一览：

楼盘名称

促销活动内容

举行时间

备注

世茂·蝶湖湾

大型文艺晚会，国际巨星费翔助兴献唱

/08/19

明星效应

世茂·蝶湖湾

购置叠加别墅参与宝马轿车抽奖

/10/01

实物诱惑

星河·金色港湾

昆山首届美食文化节

/07/01

文化活动宣传

半岛·玲珑花园

时尚摄影大赛

/11/10

文艺活动宣传

华敏·世家花园

君豪酒店举行世界十大名表展

/10/28

文化活动宣传

时代中央小区

房展会大型歌舞、音乐演出

/05/01

现场招揽人气

东方丽池

首付8800元起

/10/01

低首付

景枫嘉苑

两房两万，三房三万

/03/28—

低首付

佳盛花园

按约定条件签约付款，每平方返还200元

/10/01

价格

环湖佳苑

团购活动享受98折优惠

—

团购

罗马假日

圣诞游园会

/12/25

节日活动

自由城市

建星体验之旅

—

品牌体验

鹿澄天地

购房赠予中央空调和热水器

—

实物赠予

第一阶段各项工作准备期

第二部分各阶段工作计划

为了使项目在预期时间内顺利开展销售工作，达成有条不紊工作程序，本企业项目组将按步骤计划各阶段工作关键，并给予遵守实施。

公开发售时间确定：5月1日

理由：鉴于现在项目在工程和销售物料方面还没到位原因，加之老用户还未处理，故此还需要时间来完成，“五.一黄金周”又是销售旺季，也是昆山房展会时间，所以本企业认为该时间是最适宜时机，故不容错过。

项目包装到位◆◆◆◆

工程已全方面开启

围墙广告喷绘重新制作完成并安装（由广告企业统一设计，当地广告制作安装）

完成时间：4月15日——4月20日