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市场纵横

构建上海市房地产

监测预警体系框架研究

文/刘端怡

房地产业具有关联度高、带动性强等特点，且涉及民

生、经济、社会等多个领域，其运行状况对宏观经济的影

响巨大。近年来我国房地产市场发展迅速，出现了房地产

业发展过快、房价过高等现象，虽然中央及地方政府采取

了一系列宏观调控措施对房地产市场加以规范，但仍存在

着政策滞后、调控效果持续时间短、出现报复性反弹等问

题。随着经济发展进入新常态，上海市房地产市场发展也

面临新的形势，监测土地、人口、金融、经济等形势变化

对房地产市场的影响并及时预警，对后续精准施策、保证

本市房地产市场的平稳健康发展十分关键。房地产市场的

平稳健康发展，对于改善居民居住条件、有效应对国际金

融危机冲击、保持经济稳定增长、增强城市竞争力和对人

才的吸引力具有重要意义。因此，建立一个科学的房地产

市场监测预警体系，对全面、客观地评价房地产市场发展

现状、更加准确地预警预测房地产市场未来发展趋势，具

有十分重要的意义。

一、建立监测预警体系的必要性与可能性

早在2003年，政府就认识到建立健全房地产市场监

测预警体系的必要性。国务院《关于促进房地产市场持续

健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）提出，要建立健

全房地产市场信息系统和预警预报体系。要加强房地产市

场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房

地产市场预警预报体系。2017年以来，住建部多次提出

要研究建立房地产的统计和市场监测预警的指标体系，加也有一些城市要求房价环比不上涨。二是国家统计局每月

快建立市场的预警机制，加强监测分析，指导地方保持房公布的70大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格指

地产市场的平稳发展。数。然而，房价的统计方法有待完善。新建商品房销售价

我国现行的房地产市场监测指标较为单一，以价格监格采用简单算术平均法，即当月的成交额除以成交面积。

控为主。一是由住建部考核的年度房价控制目标。比如，该统计方法易受极端数值的影响，在子市场差异较大时很

部分城市出台文件要求新备案预售商品住房销售均价原难反映房地产市场的一般价格水平，也与居民的直观感受

则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平，不符。另外，新建商品住房市场受预售审批制度等因素影

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市场纵横

响，也不能反映市场的实际供求情况。因此，有必要构建据可得等因素限制，重点关注监测预警体系的方法和系统

一个覆盖房地产开发、经营、交易的全过程，并涉及土地的构建，且指标选择多采用定性方法。赵黎明指出经济预

市场、金融市场等相关领域的监测预警体系。警依据其机制可分为黑色预警法、黄色预警法、绿色预警

目前，上海市已初步构建了较为完善的房地产市场统法、白色预警法、红色预警法系统等5种。其中黄色预警

计体系，拥有十多年较为全面的房地产市场数据，为进一系统是最基本的预警方法主要包括指数预警、统计预警两

步深入研究预警预报体系奠定了基础。上海市房地产市场种方法。丁烈云、李斌深入探讨了基于景气循环波动理论

数据已涵盖土地市场、新建商品住房市场、存量住房市场、的城市房地产预警、基于系统核与核度理论的房地产综合

租赁市场、商办市场和金融等与房地产市场相关的各个方模拟预警和基于模糊神经网络理论的房地产预警的三种

面。从官方可得数据来看，上海房地产市场统计数据公开模型，并认为上述三种模型各有特点，相互补充。张泓铭

发布机构主要包括统计局、规土局、房地产交易中心、央