楼花按揭的法律特征和法律性质 .pdf

一、楼花按揭的法律特征和法律性质

l、楼花按揭的涵义及法律特征

楼花这个词首创于香港，香港立信置业公司于年率先推

“”1954

出房屋分层售卖，分期付款。由于房屋尚在施工中便被拆零分期

“”“”

分批地预售给投资者、消费者，俗称：卖楼花。与现楼按揭不同，

“”“”

由于楼宇尚未建成，楼花按揭实质上是一种针对房产期权所作的担

“”

保。这一方面扩大了房地产融资渠道，有利于房地产产业的发展；但

另一方面，房地产商建房的风险一部分转移给了购房人和金融机构，

使房地产商、购房人、银行三方关系更为复杂化。因此，楼花按揭也

被认为是购房人、银行、房地产开发商共同参加房地产经营开发的一

种活动。虽然期房在按揭合同签订时未建成且风险较大，但由于期房

的价格较现房低，许多购房人还是趋之若骛。具体来说，楼花按揭是

指购房人与房地产商签订房屋预售合同的同时，购房人、房地产商与

银行三方共同签订楼花按揭合同，约定购房人支付部分购房款后，将

其依合同取得的对于房屋的期待权抵押给银行作为取得银行贷款其

(

额度为尚未支付的购楼款的担保，如果购房人未能依约履行还本付

)

息和及时支付有关费用的义务，银行可以以此期待权及以后取得的房

屋优先受偿的民事行为。这一行为具有以下特征：

一楼花按揭的标的是楼花，即尚未动工兴建或正在建设尚未竣

()

工的楼房。在楼花按揭期间，楼房实际上并不存在或没有建成。

二购房人对房屋的期待权在楼房建成后经过户手续转化为房屋

()

所有权，期待权抵押转化为房产抵押。

三楼花按揭合同为三方合同，除借款人的义务外，担保人即保

()(

证人也即房地产商也承担一定义务。

)

四作为按揭标的期待权是非现实存在的，有待将来一定时期取

()

得或实现的财产利益。这种期待权抵押具有现实财产抵押的基本特征，

即以确保债权实现为目的，确保从抵押物的交换价值中优先受偿。

五楼花按揭权的实现方式与一般的抵押权的实现方式有所不同。

()

一般的抵押权人在债权届期未实现时，可以从抵押物交换价值中优先

受偿，即可以将抵押物折价或变卖抵押物的价款优先受偿；但楼花按

揭则不同，按揭权人在按揭期间，可以代位按揭人享有房屋预售合同

中买方的权利，如按揭人不履行房屋预售合同，按揭权人可以代为履

行，费用则由按揭人承担。同时，为了保证按揭权的实现，按揭权人

有权以房屋预售合同买方的名义，参与同房屋预售合同有关的纠纷和

诉讼。由此可见，楼花按揭的实现方式主要是通过行使类似债权人代

位权的方法得到实现的。

六楼花按揭在标的的风险承担上具有独特性。在我国现有法律

()

中，抵押标的的风险责任原则上由抵押人承担。但由于期房是一种特

殊的期货，在房屋交付使用前，所有权属房地产商，购房人只享有所

“

有权之期待权，所以在房屋交付使用前遭毁损的，应由房地产商承

”

担风险责任。

2、楼花按揭的法律性质

我国银行开办的楼花按揭贷款业务已基本形成一套规则，即：

一购房人也就是借款人以《商品房预售合同》项下全部物权作

()

为贷款抵押物，在合同签订后，由购房人到本市房地产权登记部门办

理期房抵