地产楼盘项目方案样本.doc

送给大家

一、项目介绍

?朝阳园占地4.1公顷，总建筑面积28万平方米，北京第一个全港式设计豪宅小区。分三期开发：一期由三幢高层豪华公寓及一所7800平方米住户专用豪华会所组成。二期采取深圳、香港流行“风车型”设计四幢豪华公寓和近5000平方米中庭水幕花园。三期计划为超大型商场及酒店。

二、市场概况

?A北京市场概况

北京作为全国房产市场最热城市之一，多年来这里房产大战一直开展如火如荼，而北京作为首全部含有浓厚文化、历史、政治背景，从而也形成了一个较高级次居住需求，造成京城房价一直居高不下，但诸开发商门前却皆展现出一派门庭若市场景。

关键原因以下：

l居民生活水平、文化素质不停提升，使得大家对各方面品质均高高级小区需求量不停增大。

l因为中国经济步伐加紧，促进大量外企进军北京市场，从而形成了一大批含有一定消费能力外企京城购房人士。

l北京申奥成功，WTO入世在即等很多有利大势驱动下，各商家纷纷抓住机遇，市政府已公布头号文件，近几年北京基础建设将投资1800亿人民币，大势所驱，各房产开发商全部将施展拳脚来分一杯羹，共同建设北京。

l轻轨、地铁、高速公路、新建、改建道路等一系列交通项目标建设将提升城市承载能力，大大方便了出行，愈加促进各区房产开发。

很多有利原因使得北京房产市场连续走俏已是有目共睹，也是大势所驱肯定倾向。

B、香港市场概况

?受亚洲金融风暴影响，近几年香港各业市场情况不容乐观，九九年开始才有所缓解。

?劳工市场呆滞，对外贸易虽从九九年开始有所改善，但仍有所跌幅，楼宇及建设开支仍有下跌倾向，继一九九八年实质降低4.6%后，一九九九年再缩减10.8%。随当地经济连续调整成本和价格，一九九九年劳工收入及工资以货币计算，深入放缓，和年前比较，一九九九年第二季及第三季整体劳工收入以货币计算一样有1%平均跌幅，整体劳工收入仍有继续下调趋势，整体工资亦下降。

?住宅物业九八年后期好转，九九年上六个月保持稳定，但市场整体气氛仍然平淡，因为准买家置业意欲继续受到失业率高和收入放缓所影响。住宅物业市场道仍较为冷淡，但因为中美就中国加入世贸已达成协议及整体经济情况改善，物业市场稍为好转。

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纵观北京、香港两地市场，还属北京市场优势大部分，更应吸引有望投资却又受香港当地现在走势影响港人来北京投资，为本案在香港成功销售打下良好基础。

该项目区域市场分析

本案所在区域为朝阳区，在CBD商圈辐射范围内。该区域内除两处棉纺厂外无大型工业用地，机关单位不多，是一处较为成熟居民生活区。交通便利，除地铁四惠站，还有112、342、382、115、306、382、411、815、846及京通高速公路等多条公交线路，居民出行十分方便。区域内已经有多处于建楼盘，如晨曦花园、阳光花苑、全部会化庭、丽景馨居、露美华园等，价位由3650—5800不等，还属本案价位最高，关键因为本案定位较高，是区域内高级次豪华小区，客源层和周围竞争楼盘不一样，所以仍然很有实力，这也造成了区域内居民层次上参差不齐局面。

三、产品

1、环境

A、周围环境

本案在北京正东部，属朝阳区范围，地段认知度较高，在青年路和朝阳路交汇处。

本案以南紧邻朝阳路，出行方便。

以西为居民小区，也较有计划。

以北较差，紧邻排水沟及棚户区。

以东为小型机动车市场及建材市场。

?????周围大环境通常，绿化并不十分良好。

B、内部环境

现在二期在建，内部环境还未成形，计划当中内部环境很好，“中庭园林，美加风景”整体感觉很好。

2、产品本身

优势：

●虽在四环以外，但位置仍较有优势，且在东部，地段认知度较高

●周围配套较为齐全，完全可满足居民日常生活所需

●交通便利，方便出行

●会所豪华，功效齐全，小区内部配套、公建齐全、周到、有特色

●建筑风格新奇，户型设计独特，功效区划分较为清楚、合理、实用，且不失大方、尊贵

●计划当中园林设计独特，绿化有新意

●物业管理较为严格，服务周到，整体小区含有一定品质

●一期入住皆为有身份、地位人士，含有一定人气支撑点及美誉度

劣势：

●周围大环境现在尚显示微弱，尤其是北部、东部，和豪宅档次不符

●中庭绿化虽专题鲜明，但整个小区绿化面积并不大，提议在小区北部、东部种植部分名贵、特色植物或建部分精巧小品

●小区内部小品景点不多

四、外销香港优势

l借助在港销售可增强“达力”集团在港民心目中美誉度

l同时可加强香港“达力”集团在京影响力度

l吸引更多港人在京置业，为“达力”以后在京项目标推广打下基础

l“达力”在京一大力作，“达力”真正实力深入港民及境外人士心中，造成如在京置业，首选“达力”理念

l打造“达力”在内陆市场品牌形象

l为“达力”拓展中国市场打下坚实基础

l同时也可在驻港有望来京发展外籍人士心目当中打下深刻烙印（因在港销售北京楼盘不多，易被