万隆·世纪锦园营销策划方案样本.doc

万隆·世纪锦园营销策划方案

深圳市尺度市场策略顾问

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目录

TOC\o1-3\h\z前言 5

第一部分基础研判 6

一. 楼盘认识 6

1. 世纪锦园项目概况 6

2. 世纪锦园项目区位特点 8

二. 世纪锦园综合认识 13

三. 见解叙述 14

第二部分项目诊疗 15

一. 项目SWOT分析 15

二. 问题提出 21

第三部分把握市场 22

一. 市场形势 22

二. 世纪锦园周围物业概况 28

三. 结论和提议 37

第四部分项目定位 40

一. 项目物业定位 40

二. 目标用户群定位 41

三. 项目形象定位 43

第五部分世纪锦园项目现场整改计划 46

一. 总体思绪 46

二. 楼盘包装整改（硬件部分） 48

1. 世纪锦园销售中心现实状况 48

2. 销售中心包装整改内容 49

三. 销售人员服务培训（楼盘包装软件部分） 53

1. 楼盘认识培训 54

2. 房地产市场认识培训 54

3. 团体协作培训 55

4. 销售基础原理培训 56

5. 用户管理培训 56

6. 市场调查培训 57

7. 销售人员自我管理培训 57

8. 星级销售人员销售技巧培训 58

9. 销售制度培训 59

四. 世纪锦园楼盘包装计划 60

1. 世纪锦园楼盘包装细分表 60

2. 楼盘包装具体任务 62

3. 现阶段世纪锦园楼盘包装计划 64

4. 小区花园建设 73

5. 样板房包装、风格提议 75

五. 万隆服务体系整改 79

第六部分整合营销推广策略 81

一. 营销总体思绪 81

1. 营销注意事项 81

2. 营销推广要树立形象 82

3. 项目策划思绪 82

二. 专题形象策划 84

三. 营销推广 95

第七部分销售推广 99

一. 价格策略 99

二. 双点两线销售渠道策略 101

三. 世纪锦园可选择销售推广手法 102

四. 世纪锦园小高层销售计划 104

第八部分促销活动计划 105

【促销模式创新】 105

一. 徐州房交会 106

二. 乒乒乓乓现金抽奖活动 117

三. 东区厂矿企业泛运动会 119

四. 70年代激情夜 120

五. “五年免息”促销活动（在尾盘关键时刻使用，作为贮备手段） 126

六. 业主恳谈会 127

七. 万隆贴心服务活动方案 128

八. 世纪锦园系列促销演出活动方案 131

前言

房地产项目策划关键是经过对项目地块内部资源和外部环境调研和分析，找出项目标利基，然后确定其市场定位，再依据明确市场定位来统筹项目推广多项工作展开。房地产项目策划过程实际上就是项目内部资源和外部环境优化组合过程。

尺度成立专题小组，将依据徐州整体市场现实状况和徐州东区区域市场特征，发掘世纪锦园项目标优点并加以专业发挥，配合贵司立即完成项目标销售目标。

对于世纪锦园项目标营销策划，我们思绪是经过对本项目内部资源和外部环境充足了解，利用SWOT分析技术，找出市场供需失衡或资源配置不合理之处，再结合项目本身含有资源条件做出对应调整。以力图挖掘出本项目标利基，并加以充足利用，从而迎合市场需求，以使整个项目有一个完美销售结局。

第一部分基础研判

楼盘认识

世纪锦园项目概况

世纪锦园概况

世纪锦园处于在城东下淀路中段南侧，东至二十四中，南至煤机小区，西至徐钢一宿舍。地块不计划，近似呈手枪柄形。项目总用地15000多平方米，计划总建筑面积5万多平米，容积率2.8，绿化率36%；小区整体计划7幢楼，共376户（含1套物业管理用房），分为5层、6层，10层、12层，带半地下室和部分带空中花园（对于空中花园、顶层平台，上房业主在物管标准范围内自行绿化或休闲处理）。用地性质为商住用地。6号楼1－4层为商场式商业用房，在世纪锦园小区东面临二十四中一面计划有少许住宅底层商铺。

世纪锦园关键优势有：楼盘地处东区，土地价格廉价；位置紧临下淀路，交通方便；徐钢小学、煤机小学、金山桥寄宿学校、教育集团北外分校、煤机技校、天马艺术培训中心、金山桥小学、二十四分布四面；紧邻徐州经济开发区；惠客隆自选超市、徐州家电市场等，农贸市场有杨庄农贸市场等，近在咫尺，生活方便。

同时也有几处显著劣势：小区占地面积小，不可能成为高级楼盘，因为不能满足高级楼盘必需配制大型会所及其它大型配套项目设施。

因为世纪锦园采