房地产 -沪浙区域前策产品工作指引20180312.docx

【沪浙一部】前策产品工作指引

2018年3月9日

沪浙区域营销管理一部

碧桂园集团沪浙区域〡内部资料严禁外传

全流程表前策产品工作分为四个阶段：地块获取前、摘牌至规划定稿、规划定稿后至开盘、

其他（持续销售等）；其中必做节点25项、选做节点11项。

前策产品工作指引全流程表

项目阶段

序号

工作类别

工作要求描述

必做●选做○

项目阶段

序号

工作类别

工作要求描述

必做●选做○

获取意向地块信息后

规划定稿前、后

一、地块获取前

1

项目初判

对地块质素进行初步研判，评判地块跟进价值并筛掉部分跟进意义不大的地块

●

三、规划定稿

至开盘

19

货量区交付标准及调整

方案定稿后，进行货量区交付标准确认

●

2

区域立项

筛选地块，确定有跟进价值的地块，并组织各部门/版块资源联合研判

●

20

示范区设置建议

板房型号、货量、装修标准、对应交楼标准、园艺标准、装修风格等要求、明细表、示意图后期调整建议

●

3

项目尽调

对地块周边市场、竞品、本体做调研，研判土地获取意见

●

21

售楼部布局及风格建议

综合楼建议功能布局及动线、装修风格、各功能区设置及具体装修装饰建议

●

4

出具户配

区域前策从营销角度对地块提出合理化的户配方案，为后期设计出强排方案提供依据

●

22

项目扩初阶段设计跟进

项目规划报建通过后，各项单体深化设计跟进并优化提升

○

5

强排验证

验证强排方案是符合市场需求且满足技术规范的强排方案，助力区域拿地

○

23

架空层设置建议

样板房架空层“泛会所”设置，对架空层进行多元化配套设置，提升展示效果的方式建议

○

6

成本核算

从营销角度对地块提出合理化的产品价格建议，对项目强排方案的成本利润进行复核

○

24

装修材料变更及加减部件

针对货量区洋房标准进行部件加减，包括建议书、调整范围路址明细及示意图，具体的成本、售价、利润测算等

●

7

投资分析报告

针对二手地出具的分析报告，重点关注地块获取溢价依据，出具合理的定价和产品定位。

○

25

营销成果阶段性评估

新项目阶段性营销成果进行评估、做好风险预警、计划铺排（认筹落位图等）

○

8

区域投资预审会

最终方案报送集团评审前的最后一步严格内审，区域组织各专业部门/板块召开区域预审会，进一步优化方案，完善资料

●

26

项目开盘后评估

检验前期地块研判、获取、定价及各项利润率指标精准性，产品规划定位、户型、展示区、样板房效果、科学定价合理拉差等

●

9

集团定案

区域上报资料到集团后，集团投资策划中心（投资策划部）召开集团投资预审会负责方案评审，确定后报送莫斌总做最终决议，莫总签字后视为定案成功

○

开盘前、后

10

地块获取

地块获取后，区域前策及时报备区域标准化组长，提交摘牌相关资料。由标准组将之前建模的“未摘牌新项目模型”转为“已摘牌项目模型”，至此该项目开始后续的标准化节点考核

●

四、持续销售

27

以销定产

若前期地块已开盘销售，后期可根据前期销售情况开展以销定产

○

地块获取前、后

28

规划调整

根据首批货量销售情况进行规划调整建议

○

二、摘牌

至规划定

稿

11

科学定位

以模拟开盘前的真实拓客，寻找趋于完美的产品解决方案，确保产品适销对路，根据科学定位操作指引2.0要求，开展流程于摘牌第二天内发起，执行时间7天内。意向强地块可提前完成，以投入人数、要求完成时间为准。

●

五、其他

29

数据统计更新

每日招拍挂信息更新、每周政策周报、市场月报、主要竞品开盘监测、市场份额及占有率统计

●

12

产品力自检

结合本项目规划，分别针对建筑、规划、商业、车位、装标、展示共六大板块进行对标，根据对标果，与项目总及区域设计管理部沟通，逐一确认可行性。对成本较高的意向提升点，可以前置纳入科学定位工作中（装标为主）。意向强地块可提前完成

●

30

投资工具制作

《城市地图》《投资白皮书》《投资拓展布局图》《城市热力图》《重点板块项目布局建议

●

13

定位建议

在科学定位及产品力自检工作完成后，项目定位仍存在一定的争议性、复杂性时，召开多位一体会议，用完整系统的定位汇报达成共识形成最终的定位决策

○

31

集团装修标准化跟进

装修标准化宣贯、各项目装修标准化落实监控、装修自检

●

14

实施版户配

根据定位形成一版或多版《项目户型配比表》，在设计管理部六位一体之前开始会签，最迟在六位一体会上由区域总裁（或其授权人）最终签批确认

●

32

产品品质提升

定期提交在售项目产品品质提升建议（针对板房的表格）

●

15

新户型研发优化

区域前策提供户型研发需求、优化建议（图文报告），参考户型图