项目定位策划管理流程.doc

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项目定位策划管理流程

项目定位策划管理流程

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修改内容

修改人

审核人

批准人

一、流程图

二、流程内容

1．目的

通过市场调研，形成项目定位，指导后续项目开发工作。

2．适用范围

本流程适用于项目确立后的项目定位策划工作。

3．术语及定义

市场定位：明确区域市场供需情况，知悉市场机会。

客户定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征。

产品形态：选择建筑类型。

产品主题：确定产品设计的主题和风格，与产品形态有关。

建设指标：项目各类型物业、户型的量化指标和比例关系。

4．主要部门及职责

流程主导部门

营销管理部

部门

流程中承担职责

营销管理部

组织营销承包单位选择

组织进行市场调研

组织完成《项目定位建议书》、《项目定位报告》

负责《项目定位建议书》、《项目定位报告》的评审

项目发展部

参与市场调研

参与《项目定位建议书》、《项目定位报告》的会审

根据项目定位建议，参与概念设计

成本合约部

参与《项目定位建议书》、《项目定位报告》的会审

提供《项目定位建议书》、《项目定位报告》开发类成本数据支持

根据概念设计方案，提供开发类成本分析意见，进行类成本测算

财务管理部

提供《项目定位建议书》、《项目定位报告》财务成本数据支持

根据概念设计方案和成本合约部提供的开发类成本测算数据，进行经济测算

物业管理部

参与《项目定位建议书》、《项目定位报告》的会审

营销管理分管领导

审核策划方式

参与会审《项目定位建议书》，审核《项目定位建议书》

参与会审《项目定位报告》，审核《项目定位报告》

各部门分管领导

参与会审《项目定位建议书》

参与会审《项目定位报告》

总经理

审核策划方式

参与会审《项目定位建议书》，审核《项目定位建议书》

参与会审《项目定位报告》，审核《项目定位报告》

董事长

审批策划方式

参与会审《项目定位建议书》，审批《项目定位建议书》

参与会审《项目定位报告》，审批《项目定位报告》

5、工作程序

活动

步骤及说明

责任部门/责任人

输出

1、策划方式确定

1.1在确定项目开发计划节点及《项目整体开发计划》后，根据项目情况，营销管理部提出策划方式的建议，经营销管理分管领导、总经理审核，董事长审批，营销管理部编制《项目定位策划计划》，《项目定位策划计划》需满足《项目整体开发计划》的时间计划要求，内容包括：

营销策划公司选择确定时间（委托）；

市场调研完成时间（自主）；

《项目定位建议书》完成时间；

定位建议书评审的时间；

是否针对重点客户进行需求专项调研，及调研方式（座谈或问卷）。

1.2营销管理分管领导审核，总经理审批《项目定位策划计划》后，自主策划时由营销管理部进行市场深入调研。委托策划时由营销管理部依据【营销承包商选择与管理流程】的规定组织营销策划公司的选择、谈判和签约工作。

营销管理部

2、市场调研

2.1自主策划：营销管理部进行现场踏勘和市场调研。现场踏勘主要是了解基地自然状况、四至范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的优劣势；市场调研主要调查项目周边二至三公里范围内可售、未售项目以及与项目的主力客源可能形成直接竞争的项目，调研时须填写《楼盘市调表》。

2.2委托策划：营销管理部协助策划公司进行市场调研，在策划公司提交《项目定位建议书》前进行沟通，确保市场调研信息和项目定位建议书的正确性和完整性。

营销管理部

3、项目定位建议

3.1自主策划：营销管理部根据市场调研信息提出项目定位建议，项目发展部按照营销管理部提出的定位建议进行规划设计的分析，营销管理部编制《项目定位建议书》，销售部（项目公司）协助操盘项目的《项目定位建议书》的编制；

3.2营销管理部在自主策划或委托策划完成《项目定位建议书》后，组织《项目定位建议书》成果的会议评审。

3.3营销管理部依据评审意见对《项目定位建议书》进行完善，报营销管理分管领导、总经理审核，由董事长批准《项目定位建议书》。

营销管理部

4、项目定位报告确定

4.1工程技术部根据《项目定位建议书》，按照【概念设计管理流程】组织概念设计，经评审确定后，向成本合约部提交项目概念设计成果；成本合约部据此进行项目开发类成本测算，并向财务管理部提交开发类成本测算结果，财务管理部根据成本测算和其他相关信息进行经济测算；

4.2经成本测算与经济测算后，营销管理部根据审批通过的概念设计方案、成本测算与经济测算等资料形成《项目定位报告》；

4.3《项目定位报告》报营销管理分管领导和总经理审核，董事长审批。必要时，可组成产品审议组，对《项目定位报告》评审，产品审议组成员包括：董事长、总经理、各分管领导、营销管理部经理、财务管理部经理、成本合约部经理、工程技术部经理、