涉及信用卡犯罪的法律及知识点总结.docx

一、相关法律规范

《物权法》第101条?按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

《民法典》第230条?出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。（次承租人不具有优先购买权）

《民法通则》第78条第3款?按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

《民通意见》第92条?共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产及其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

▲第118条?出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

《城市私有房屋管理条例》第10条?房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。

第11条?房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。

《城市共有房屋管理规定》第36条第2款?出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权。

二、问题

【案例】200410月，李大、李二、李三兄弟三家分别出资20万元买下了某市红旗大道122号两间临街商铺。三兄弟约定：商铺用作出租，租金按出资比例分配，李三负责日常出租事宜，但是对各自共有的份额没有约定。当月，李三将商铺租给做电子生意的王某，租期3。200612月，当地高新开发区内房地产价格大幅上涨，李三欲炒房产，急缺资金，于是私下将自己在商铺中的份额转让给曾某。双方签订转让合同，曾某一次性交清转让金30万元。

???王某知道后，要求李三应将商铺的份额卖给自己，李大、李二得知后也主张自己有权优先购得弟弟李三的份额。李三认为，自己对商铺有按份的所有权，有权自由处理自己享有的份额，遂及各方发生争执。同10月，王某向法院提起诉讼，主张李三及曾某间的买卖合同无效，并得以30万元优先购买李三的份额。法院受理了该案，李大、李二也作为有独立请求权的第三人参加了诉讼。

???该案要解决的相关问题有：

1、承租人是否有优先购买权？

2、共有人是否有优先购买权？几个按份共有人都要行使优先购买权，如何确定他们之间的优先购买权次序？

3、同一物上，既存在共有人的优先购买权，又存在承租人的优先购买权，如何确定优先购买权的行使次序？为什么？

4、如何认定优先购买权的前提——“同等条件”？

三、规范的构成及效果

共有人优先购买权，指共有人有偿转让其共有份额时，或者原共有人转让已经分割的共有部分时，其他共有人或者原共有人所享有的在同等条件下优先于其他人购买转让份额的权利。常说的共有人优先权指的是按份共有人的优先购买权。共有人优先购买权是优先购买权的一种，源于共有这种物权关系。法律赋予共有人优先购买权目的在于简化共有关系，稳定财产秩序，便利其他共有人对物的利用。学理上，优先购买权被分为：物权性优先购买权及债权性优先购买权，划分的标准在于是否能对抗第三人。物权性优先购买权又被称为对物先买权或者物的先买权，针对只能是不动产，成立须遵循“合意加登记”原则；而债权性优先购买权称之为对人先买权或者人的先买权，是指合同或者法律规定能够对出卖人的处分进行限制，使得出卖人不能将指定标的物以同样条件出卖给第三人，而只能出卖给权利人，该权利人的权利就是债权先买权。[i]这也是《物权法》公示公信原则的体现。由此看来，如果不动产上登记的是数人共有，共有人的优先购买权因公示公信，得以对抗第三人，为物权性优先购买权。如果没有登记共有，这时的共有人的优先购买权虽然也来源于物权关系，但不能对抗第三人，则是债权性的优先购买权。下文从讨论《物权法》第101条出发，讨论有关共有人、承租人优先购买权的法律规范在适用中的问题。

（一）共有人优先购买权

1、《物权法》第101条的构成

（1）按份共有人可以转让其享有的共有份额。在共有关系存续期间，按份共有人有权转让其享有的共有不动产或动产的份额。

错误认识：按份共有人转让共有份额须经过其他共有人的同意，按份共有人无权单独转让其共有份额。

首先，《物权法》第94条规定，“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益及处分的权利。”因此，按份共有人对其所有的份额也当然有以转让形式进行处分的权利。

其次，按份共有中共有人的所有权可划分为份额，各共有人拥有其份额，自然有权将份额进行处分，这是所有权的本质及买卖自由决定的，而且现行法并无相反的限制性规定。

再次，这种规定，在国际上也是普遍