地产项目营销策划报告模板样本.doc

天泰名居项目营销策划汇报

前言

针对天泰名居项目标实际情况，从整体市场环境入手，在对该项目及所在区域深度了解和分析基础上，制订出以下方案，目标在于此项目入市后能够立即和市场接轨，取得最好销售业绩，使贵司取得最大投资效益。

第一部分市场分析

区域市场实态分析

1、整体市场概况

前两年本市房地产开发投资集中在“三区五片”，在开发投资，开、完工面积和销售量上居主导地位。热点区域关键是金银湖片、后湖、汉口中心城区、南湖机场片区和光谷地域，人群大量外迁在缓解城市人口密度压力，改善居住环境同时，也使得城区内用户资源紧缺，造成城市空心化现象出现，出现了城市外围新、中间旧不协调景观，影响了城市均衡发展及城市功效提升。

因为郊区楼盘开发力度太猛，作为居住应有生活配套无法全方面跟进，完善，造成现在部分郊区楼盘仍然水电不通、道路不畅，更不用说诸如学校、医院、卖场和多条通达三镇交通，市政配套不完善已经造成有郊区楼盘开始滞销。

同时伴随城市协调、全方面发展，城市化进程推进，政策引导，土地供给方向调整，本市房地产开发烧点逐步发生转移，对住宅大规模盲目郊区化扩张势头起到较强紧缩作用，保持新城市主义和郊区化两种模式适度均衡。而在政府城区开发引导下，武汉地产开发重心已悄悄完成了向城区中心回归转移。

伴随土地强化供给政策和对房地产市场监管力度加强，部分小型开发企业经营处境较为艰苦，综合实力十强企业已占整个武汉市房地产开发市场份额1/3强，其中十强企业投资额55.4亿元，占32.58%，这个百分比还将增大。

同时，仅相当于中国有些城市三分之一楼价武汉在吸引了大批外来投资商，如深圳金地、天津顺驰、上海西北盛唐、上海大华等中国百余家外地地产商逐鹿江城，这些企业拥有雄厚资金实力、良好管理水平和优异开发模式，无疑会加剧武汉市房地产开发市场竞争，小型企业生存面临极大挑战，在入市门槛提升，各项市场机制逐步建立前提下，优胜劣汰局面开始显现。

这些外地开发商进入在很大程度上提升了武汉房地产市场整体水平，产品品质有了很大提升，操盘模式，销售现场，营销推广战略也全部远远领先于武汉本土企业，对她们来说，最大问题只是怎样当地化过程。

所以，武汉本土开发商和外地著名开发商在品牌上有着较大差距，在具体项目操作过程中也存在相当差距。而本项目作为武汉本土开发商开发项目，也将在很大程度上受到这种原因制约。从这个角度来看，我们只能经过细分目标用户群体，为用户打造量身定做产品，实现品质提升，提升整个产品性能价格比。换言之，我们用产品和品牌竞争。这是我们和外地开发商竞争最有效方法。

2、全市房地产市场总体供求现实状况

、上六个月在国家宏观经济调控下房地产很多政策出台，保障了全市房地产业快速、健康、有序地发展。在宏观经济快速稳定发展形势下，房地产开发投资连续稳步增加，商品房市场供给结构逐步趋向合理，住宅销售价格稳步上升，均价达2602元/平方米。

这首先是因为土地贮备供给制度实施，对房地产开发严格管理等规范了长久无序市场、激活了投资开发市场，释放了已久购置力，而且旧城改造工作推进也产生大量刚性需求；其次伴随房地产市场不停成熟，居民消费行为也愈加趋于理性，所以也促进了全市住宅建设整体水准提升。

因为市场预期看好，加上众多利好原因，房地产总投资为169.5亿元，同比增加27.92%；其中住宅投资124.83亿元，总比增加25.6%，占总投资额73.65%；经济房开发投资14.42亿元，占住宅投资11.56%；写字楼投资6.45亿元，同比增加4%；商铺投资9.91亿元，同比增加7%。整年度开发量、完工面积均呈稳步上升局势。

截止7月初上六个月武汉房地产开发累计完成投资85.09亿元，同比增加38.43%。全市上六个月实现销售额54.58亿元，同比增加26.47%。房地产开发施工面积达1696.85万平方米，同比增加17.85%；新开工面积424.89万平方米，同比增加30.94%；其中住宅新开工面积357.42万平方米，同比增加20.19%；上六个月全市销售商品房306.87万平方米，同比增加21.68%；其中住宅销售面积202.82万平方米，同比增加21.82%。从今年上六个月全市房地产开发市场情况来看，我们不难发觉全市商品房销售市场一季度受房价飙升和恶性炒作影响，武汉市在售楼盘几乎全部热销。二季度因为国家调控政府纷纷出台及显现作用，加之全市相关抑制恶性炒房，规范房地产市场文件出台，给全市房地产销售市场注射一剂镇静剂。全市商品房销售市场上在售楼盘出现了两极分化，品牌效应显魅力。

在售项目

上年度结转项目[建筑面积(万m2)]

本年度新增项目[建筑面积(万m2)]

总建筑面积[(万m2)]

全市情况

390个

258个[580.1063