房地产整合营销操作流程论述样本.doc

房地产整合营销操作步骤

房地产整合营销是在营销步骤高度专业化分工基础上，经过市场渠道，围绕具体项目，由多个专业性营销机构形成多个专业人才互补型、互利型共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成协力，高效动作，从而形成从投资决议到物业销售全过程系统控制，并进而实现预定营销目标一个新型、市场化房地产营销模式。

????就房地产整合营销包含工作步骤而言，包含市场调查和研究、目标市场确定及对应产品（劳务）设计策划、组织生产、销售方案策划、市场推广、销售、售后服务、反馈信息、搜集和研究等。能够说贯穿了房地产投资开发全过程。

????本文侧重从实际操作角度对房地产整合营销操作系统进行较为深入叙述，期望对房地产整合营销实践起到一定作用。

????房地产整合营销各机构及其作用：

????一、发展商：

????是整合营销过程中项目委托方即甲方。是风险和收益对比最强机构，它经过对工程资金总控达成操作整个整合过程。发展商市场利益是由其提出问题交热、冷线论证后处理问题，改善并提升工程整体形象，优化市场表露系统，促进销售所实现。作为事物两个方面，发展商所提出质量问题，冷、热线路能够对应地推出绝妙完备处理方案是工程成功关键。发展商经过冷、热线机构选择，来组合一支高素质专业队伍为其服务。并确定各机构在过程中每项重大决定实施。

????发展商组合形式可分为：

????1)机构招标方案：对各机构产品及适应力进行考评，得出最强者参与；

????2)品牌招标方案：对各机构所组成一个服务品牌进行考评，即使在这一组合吕机构可能不是最强，不过，这一组合是最强，工作默契，协调性好；

????3)补充招标方案：发展商依据本身微弱点及工作需求，合适邀请一个或几年机构，加入其工作组合，使之成功函盖整个房地产操作有机体，来直接参与、决议项目进行。这里需要讨论是：发展商可否将确定权力交给特定主体来进行操作，而其它重大决议权仍由发展商执掌。

????发展商对重大事件决议包含：

????a)对前期总体策划机构所提交市场调查、分析、估计进行评定方便作对应工程、市场情况判定。归纳及提出工程总体要求，交冷、热线进行风险估计讨论。

????b)对计划策划和设计部门所提出工程设计方案进行审核豚同意实施。

????c)对总体策划所提出销售策划书进行审核同意。

????d)对销售代理所提出销售目标书进行分析、工程资金平衡后批复。

????e)对广告策划所制订广告策划书中广告预算进行、确定。

????f)对销售代理所提出用户签约中价格进行批复等等。

????二、计划策划：

????是近几年伴随房地产市场体系不停完善所产生。它是将发展商及总体策划对项目标设想和了解从计划专业方面着手进行系统描绘和整理，形成独特设计理念，并提供有效数据同类参考数据拱设计部门使用咨询类机构。计划策划在专业知识上水平高低，会直接影响所设计楼盘市场影响度。提供和整理同类楼盘数据专业资料供其它部门调用，以提升整合过程中工作水平，开阔专业视野。对计划策划要求为大胆，大量，可借鉴提出多种可行性方案，供设计部门参考使用。

????在近几年房地产开发中，一些楼盘在计划策划中不停引进国外部分较为优异理念供发展商参考，如对建筑外墙轮廓及色彩处理；对建筑外层围墙艺术处理；对小区内部绿化造景处理；对建筑内部房型部署安排，结构改变等，全部极含有个性化。使该楼盘在猛烈市场竞争中立于不败之地。当然，计划策划优劣衡量标准，不仅要看设计部门对它提供可行性方案给予评价，更取决于它所建立设计理念是否真正适合于发展商要求。

????在整合过程中，计划策划思绪（设计理念）沟通，关键以《计划提议书》形式向设计部门提出。《计划设计书》所包含内容为：基地部署图，基地绿化部署设想，车道设计安排，建筑高度控制，内部房型面积控制，小区配套设施，建筑特外立面设想，小区内部装饰小品建立等等。

????三、设计部门:

????是将前期计划策划所形成设计理念结合可借鉴设计思绪在符合国家相关法规前提下，经过专业加工设计形成方案机构。设计部门因为其工作特殊性和专业性，在以前房地产业中是最权威部门，相对服务性强调得较少。但伴随市场化发展，设计部门服务性被众多发展商所看重。市场改变越大，设计部门方案修改率修改就越高。这也从某种程度上要求工作主动性。

????在整合过程中，因为设计部门是直接形成楼盘施工资料部门，它对设计理念了解程度是很关键，它需要各机构相互沟通和协调。

????设计部门依据设计理念指导思想对楼盘进行设计方案，经由发展商牵头组成方案评审小组审核后，假如方案合乎原定设计要求，得以经过，则该项方案即可成为下步设计扩初基础，进行专业化修改，成为施工蓝图。反之，方案一实际要