中国国贸持北京核心资产，享红利穿越周期.docx

内容目录

一、公司坐拥北京核心区稀缺优质商业资产 5

、四十年深耕打造北京核心资产 5

、地理位置优越，商圈活跃度高，交通便利客流量大 6

、业态丰富，发展模式定位中高端 7

、公司是具备国资背景的中外合资企业，大股东持股比例高 9

、写字楼和商城是公司主要的营收及租金来源 9

二、业务分析：各业态定位高端，经营良好发展稳健 10

、写字楼：出租率保持较高水平，营收稳中有升 10

、商城：出租率保持高位，营收稳中有升 13

、公寓：改造后租金和出租率提升，共促收入增长 15

、酒店：经营持续修复中 16

三、财务分析：业绩稳健增长，成本管控得当，ROE长期高水平 17

、营业收入与归母净利润维持稳定增长 17

、营业成本维持稳定，成本管控成效显现 18

、费用率水平较低，盈利能力稳步提升 18

、有息负债及平均融资成本逐步下降 19

、近年来ROE均维持在10?以上的水平 19

四、核心逻辑：降息环境下的估值修复+持续稳健可靠的分红 20

、在降息环境下，有利于公司估值修复 20

、公司负债率低+利润率高+现金流强+分红积极，红利属性有保障 21

五、盈利预测与投资建议 24

、盈利预测 24

、投资建议及估值 25

六、风险提示 26

图表目录

图表1：国贸中心建筑群规模庞大，定位中高端 5

图表2：公司四十年发展历程 5

图表3：国贸中心地理位置优越 6

图表4：北京主要商圈中，国贸CBD区位好、面积大 6

图表5：2024上半年北京轨道交通日均客运量排名前10的线路（万人次） 7

图表6：2024上半年北京轨道交通日均客运量排名前20的站点（万人次） 7

图表7：国贸中心各业态的情况 7

图表8：国贸写字楼 8

图表9：国贸商场 8

图表10：国贸大酒店 8

图表11：中国大饭店 8

图表12：新国贸饭店 9

图表13：国贸公寓 9

图表14：公司是具备国资背景的中外合资企业（截至24年中期） 9

图表15：公司写字楼加商城的营收规模较大（亿元） 10

图表16：公司写字楼加商场收入占比合计维持70?以上 10

图表17：2019-2024H1公司租金收入稳步上升 10

图表18：2019-2024H1公司写字楼加商城租金占比超90? 10

图表19：国贸写字楼内的世界500强企业众多 11

图表20：2019-2024H1公司来自写字楼的营收稳定 12

图表21：2019-2024H1国贸写字楼租金收入稳定 12

图表22：2H19-1H24公司写字楼的出租率基本高于北京其他主要商务区（单位：） 12

图表23：2H19-1H24本公司平均租金位居北京各大商务区前列（元/平方米/月） 13

图表24：2019-24H1公司来自商城的营收稳步上升 13

图表25：2019-2024H1商城租金收入稳步上升 13

图表26：2019-2024H1国贸商城平均租金稳中有升 14

图表27：2019-2024H1国贸商城平均出租率维持高位 14

图表28：重奢品牌在北京开设的门店数量及所在商城/酒店（除机场外） 14

图表29：2024年中国内地消费者年奢侈品支出金额同比增速下滑 14

图表30：23年公司租金大幅领先北京各区（元/月/平） 15

图表31：公司租金持续领先朝阳区（元/月/平） 15

图表32：国贸公寓套间客厅图 15

图表33：国贸公寓套间卧室图 15

图表34：公寓平均租金略有下滑 16

图表35：改造后公寓平均出租率持续提升 16

图表36：改造后公寓营业收入逐步上升 16

图表37：公寓营收占比相对较低 16

图表38：23年起北京旅游区接待人数开始恢复 17

图表39：23年起北京旅游区收入开始恢复 17

图表40：2023年起酒店营业收入正在修复中 17

图表41：23年起国贸酒店经营毛利率回正 17

图表42：1H24实现营业收入19.65亿元，同比+1.39? 17

图表43：1H24实现归母净利润6.88亿元，同比+5.18? 17

图表44：1H24营业成本为7.69亿元，同比-0.2? 18

图表45：2018-24H1营业成本拆分（单位：亿元） 18

图表46：1H24公司总折旧摊销为2.31亿元，同比-2.9? 18

图表47：公司费用率 19

图表48：公司毛利率与净利率 19

图表49：公司有息负债