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做好商业地产，从弄懂这些数据指标开始

商业地产⾏业，是⼀个资⾦和⼈⼒密集型⾏业。⽆论是前期建筑规划、招商与定价，还是后期

的运营管理、资产管理，都离不开对投资、融资、成本、租⾦、收⼊、利润等的严密计算。甚

⾄包括对招商及运营团队的考核，也离不开众多涉及到招商、开业、客流等的具体量化指标。

因此，对数据指标的定义、计算⽅法及其所表达的专业内涵的准确把握与分析，可以说是从事

商业地产⾏业的⼀项基本功。

不过，由于中国传统⽂化中，⼀直都有重定性，轻定量“”⽑病，所以我们也发现，不少商业地产

⾏业专业⼈员，即使⼯作很多年，对⼀些关键数据指标，都还不太清楚，甚⾄闹笑话。本⽂，

飙马商业地产将集中列举和讲解⼀些重要的数据指标，以供参考。

在商业规划阶段的重要的数据指标

、

1计租⾯积。

通常情况下，商铺的⾯积有三种，⼀种叫建筑⾯积，建筑⾯积包含有公共的分摊⾯积，⼀般就

是我们房地产产权登记⾯积；第⼆种叫套内建筑⾯积（实⽤⾯积），是商铺间隔墙到墙的中线

围合成的⾯积，也就是俗称的使⽤⾯积再加上⼀半隔墙的⾯积；第三种叫套内⾯积，实际就是

套内建筑⾯积扣除1/2墙的⾯积之后的净⾯积，也就是⽼百姓经常说的地砖⾯积，这个是可以⾃

⼰测量的。那所谓的计租⾯积，到底是什么⾯积呢？

计租⾯积，是指租赁合同中约定的计算店铺租⾦、管理费等时所⽤的⾯积，也叫租赁⾯积。这

个⾯积可以是建筑⾯积（包含公摊的），也可以是实⽤⾯积（即套内建筑⾯积），或者是双⽅

在图纸上划定的某个界限范围内的总⾯积（既不是建筑⾯积，也不是实⽤⾯积）。

所以计租⾯积，不是⼀个建筑规范概念，⽽是⼀个双⽅在租赁合同约定的东西，是⼀个合同术

语概念。正常情况下，⼀个商场或者店铺计租⾯积⼀般都应该⼩于其建筑⾯积，⼤于实⽤⾯

积。

在购物中⼼招商实践当中，⼀般采取建筑⾯积或者套内建筑⾯积签约，从租户的⾓度，优先考

虑套内建筑⾯积，因为这个⽐较实在，可以丈量。当进场收铺时，发现签约⾯积与实际⾯积存

在误差的，以3%作为标准。在3%以内，属于正常误差范围，超出3%租户可选择退铺。

2、营业⾯积。

营业⾯积，也是在商业地产当中经常⽤的⼀个数据指标，主要⽤来描述⼀个商场实际⽤于商业

经营活动的空间规模。通常是等于商场的建筑⾯积减去电梯井道、消防楼梯、卫⽣间、设备⽤

房、仓储⽤房等之后的⾯积。但是⼜包含了商场通道、⾃动扶梯、中庭等⾯积在内。所以营业

⾯积⼀般是⼩于建筑⾯积，但是⼜⼤于实⽤⾯积。

当我们⽐较两个商业项⽬的经营规模时，⽤营业⾯积会更加准确，更有意义。因为有些项⽬建

筑⾯积虽⼤，但是扣除⼀些⾮营业⾯积后，其实际营业规模并不⼤。

3、购物中⼼（商场）的得房率。

购物中⼼（商场）的得房率，也叫使⽤率，是指商场实⽤⾯积占建筑⾯积的⽐例，这个是购物

中⼼平⾯规划中，⾮常重要的指标，在做铺位及动线规划时，既要保证铺位⼤⼩好⽤，以及店

铺可视性、可达性，还要注意中庭、通道的数量及宽度，否则就可能造成得房率过低。

⼀般购物中⼼的得房率在45~55%之间。如果低于45%，则说明购物中⼼规划的公摊⾯积过⼤，

可能是通道过多、过宽，也可能是建筑平⾯布局问题，导致了很多⾮营业⾯积，商家如果按照

建筑⾯积来租赁，会觉得吃亏。

有些不良的开发企业，甚⾄可能通过将计租⾯积规定为建筑⾯积，然后通过⼈为降低得房率，

来偷⾯积。⽽得房率也不是越⾼越好，如果超出60%以上，则可能商场空间会⽐较拥挤，通道

⽐较狭窄，消费者觉得不舒服，影响营业业绩，当然超过不多的情况下，也可能是平⾯布局⾮

常合理，⾮营业⾯积浪费少。

4、⼈均商业⾯积。

⼈均商业⾯积，是我们⽤来判断⼀个区域内商业是否饱和的重要依据之⼀。⼀般以项⽬所在区

域3公⾥半径范围内的商业总⾯积与常住⼈⼝总数的⽐值来计算。若⼈均商业⾯积⼤于2㎡，则

⼀般认为商业趋于饱和。

这个指标，在很多商业报告中出现，但其实这个指标的争议⾮常⼤。⼀是区域内的商业总⾯积

如何测量估算，争议⼤。前⾯我们说过商业营业⾯积并不等于建筑⾯积，在没有内部数据的情

况下，如何准确的估算单个商业的营业⾯积？另外，区域内商业的营业⾯积的统计⼝径，除了

规模化的商场、购物中⼼，是否应包括所有的临街店铺，也⾮常模糊。⼆是常住⼈⼝总数，因

这个数据经常是滞后的，⽽且并不精确。三是，⼈均商业⾯积饱和的标准，是2平⽅⽶，还是1

平⽅⽶，这个也是⼀个与当地消费习惯、消费⽔平⾼度相关联的东西，⽽不应该是全国整齐划

⼀的。

当然，虽然有很多争议，但是在实践当中，依然还是会采⽤这个数据来作为商业饱和度的参

考。