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高尔夫球场地块投资可行性分析报告

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汇报人：JinTaiCollege

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高尔夫球场地块投资可行性分析报告

前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，

反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，

以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指

导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。

一、项目背景与研究摘要

广州市房管局5月20日公开挂牌出让荔湾区两块位于旧

龙溪路高尔夫球场的地块，这是在今年4月新政后广州首次推

出的市区土地。自国家出台最严厉调控政策后，楼市受冲击影

响较大，全国中心城市成交量萎缩明显，消费者观望情绪浓厚；

而随着央行逐步收紧流动性，房企的资金压力也开始显现。在

这种背景下，两地块仍于7月29日拍出了较高地价，溢价率

均超过100%。那么，地块的资源环境如何、发展条件是否优

良、投资收益率能达到多少，是市场较为关注的问题。经纬行

研究中心特针对芳村高尔夫球场A、B地块做了一份地块的可

行性分析，供市场参考。

二、宗地区域市场态势研判

1．荔湾区市场环境概述

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住房刚性需求基本解决，改善性需求旺盛。荔湾区家庭

户均拥有房屋2间，二代户家庭中拥有一间住房或以上的只有

69%。远低于广州平均水平（80%）。房龄较老。建于1979年

以前的住房占18%，远高于广州市平均水平（8%）。建于20xx

年以后的住房平均面积明显上升，高规划利于片区发展

项目地处荔湾区的芳村板块，属广佛交界地带。据《广

佛同城化区域交通一体化规划》，芳村桂城地区规划总面积约

118.5平方公里。其中广州境内55.3平方公里，佛山境内

63.2平方公里。佛山市域涉及南海区大沥镇和桂城街，包括

原大沥、盐步、黄歧、桂城、平洲地区，广州市域涉及荔湾区、

海珠区工业大道以西地区，包括白鹅潭城市设计地区和花地河

以西地区。

规划整合后，该地区定位为珠三角城市一体化的先行区，

辐射珠三角的开放性生产力服务簇群；广佛同城整合对接的示

范区，富有岭南特色的生态型滨水宜居新城。除了统筹安排主

要功能用地，广佛通道一（建设中的广佛线）、广佛通道三

（广州5号线-佛山5号线）、广佛通道四（广州10一号线-

佛山6号线）、广佛通道七（广州20号线-穗盐路）等四条轨

道和11条道路将对接。交界位置的广州花博园地区、葵蓬地

区被列为重点项目策划。严格控制交接地带的开发建设，划定

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绿线，保留一定宽度的绿化廊道，绿廊上设置多个生态性景观

节点，加强对佛山水道、水口水道、雅瑶水道等主要河段的综

合整治。

而据《白鹅潭经济圈发展概念规划》，白鹅潭经济圈以

荔湾区三江汇聚的白鹅潭为中心，东起人民桥、南方大厦，沿

六二三路、黄沙大道，西至珠江大桥，含大坦沙岛南端（不包

括污水处理厂），南至芳村大道，东至冲口涌所形成的环江区

域，总面积约696万平方米。

白鹅潭地区未来将有三条过江隧道连接珠江两岸，分别

是规划位于如意坊附近的一条过江隧道，已经建成的珠江隧道，

以及正在建设的洲头咀过江隧道。再加上珠江大桥、鹤洞大桥

和丫髻沙大桥，该地区约6公里河道将有6处过江设施。规划

多年的如意坊大桥及其放射线，一度被取消，但近年似乎有开

始规划，何时动

工无法知晓。如意坊大桥系统工程是广州市中心区交通

内环路项目的放射线工程之一，它是规划中的连接内环路与环

城高速公路的主要线路。北起如意坊地区，连接内环路如意坊

出口，向南横跨珠江前航道，途经芳村大道、穗盐路、龙溪大

道、花地大道南，至海南经济联社与南环高速公路相接。

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荔湾区区建设部门同时表示，鉴于如意坊大桥系统南段

经过芳村大道后向南沿途经过葵蓬生态公园、原芳村高尔夫球

场