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2014年中国房地产市场形势分析与2015年发展展望

2014年，全国房地产市场整体出现较为明显的调整和回落态势，部分指标

出现负增长。具体来看，房地产开发投资和资金来源增速明显回落，土地购置面

积增速再次出现负增长，房价上涨幅度逐月回落，三季度末房价同比涨幅出现负

增长，不同城市间分化趋势更加明显。

政策影响分析

2014年以来，由于银行房贷收紧、供求关系转变、市场预期下行，再加上

市场需求和购买力在前几年被大量透支，全国房地产市场迅速转冷。为抑制楼市

持续下行，在“双向调控、分类指导”的基调下，全国范围内共经历了三轮楼市政

策松绑。第一阶段是，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自

住购房信贷需求；第二阶段是5月起地方政府相继出台各类“救市”政策，手段多

样化、纵深化，“限购”政策也随之土崩瓦解；第三阶段是，9月底起，中央放松

“限贷”，房地产市场出现企稳迹象，随后，为防止经济下滑，央行进一步在11

月份宣布降息，房地产市场也随之受益。

在中央层面，中央政府更注重长效机构的建设，逐步将重心由短期调控转移

至住房制度建设上来，《新型城镇化规划》发布，不动产统一登记工作平稳展开，

户籍制度改革加速推进。

在货币层面，5月份央行召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住

房信贷政策、改进住房金融服务工作；9月份，央行又出台《关于进一步做好住

房金融服务工作的通知》，大规模放松住房信贷政策；11月份，又再次祭起降

息利器，力促经济平衡增长。

从地方层面来看，在“分类调控”原则的指引下，调控的权力和责任转移至各

地方政府。地方政府根据当地的实际情况，有针对性的出台调控政策。一线城市

的楼市政策仅有微调，以继续抑制投资投机性需求，满足自住型需求。而那些库

存量较高、供大于求的城市，地方政府积极出台利好政策，全力去库存。

从政策影响看，随着地方政府松绑限购、央行放松限贷以及降息等利好政策

的引导下，全国房地产市场下滑的势头有所减缓，特别是四季度以来，房屋成交

量有所回升，房价环比跌幅也逐渐收窄。

从未来政策走向看，预计2015年房地产政策将延续“分类调控”的思路，政

策整体保持适度宽松，金融领域预计将继续实施降息和降准政策，房地产市场整

体谨慎乐观。

2014年全国房地产市场运行情况

1．房地产开发投资增速明显回落

2014年1-10月，全国房地产开发投资77220亿元，同比增长12.4%，与2013

年全年相比增速回落7.4个百分点。其中，商品住宅完成投资52464亿元，增长

11.1%，同比回落8.3个百分点。房地产投资增幅创住房制度改革以来最低值。

2．新开工面积再次出现负增长

2014年1-10月，全国商品房新开工面积为14.77亿平方米，同比下降5.5%，

这是继2012年后商品房新开工面积下降后再次出现负增长。

3.房屋销售再次出现负增长，但跌幅好于2008年

2014年1-10月全国商品房累计销售面积8.85亿平方米，同比下跌7.8%，

与2013年全年相比回落25.1个百分点。这是住房制度改革以来房屋销售面积第

二次出现下降，但降幅比2008年少6.9个点。

标杆房企房屋销售好于行业平均水平。2014年1-10月，22家标杆房企实现

房屋销售面积10330万平方米，同比增长9.9%，销售额实现11146亿元，增长

10.6%，增速明显好于行业平均水平。从标杆企业房屋平均销售价格来看，涨幅

明显放缓，前10个月平均房价与上年同期相比仅上涨0.6%。

4.房地产开发资金来源增速明显回落

随着房地产市场销售形势的下滑，2014年房地产开发资金来源增速出现明

显回落。2014年1-10月，全国房地产开发企业资金来源为100241亿元，同比增

长3.1%，增速比2013年全年回落23.4个百分点，资金来源增速创住房制度改革

以来新低。

房地产贷款余额增速回落，个人住房贷款增速平稳回落。2014年前三季度

末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额16.7万亿元，同比增长18.2%，

增速比2013年末低0.9个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的21%，与

2013年末持平。其中，个人住房贷款余额10.2万亿元，同比增长17.6%，增速

比6月末低0.9个百分点；住房开发贷款余