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中国REITs指数

之

不动产资本化率

调研报告

第五期

2024年10月

目录

1前言3

22024年上半年中国内地不动产大宗交易市场概览4

3新加坡、中国香港REITs在内地大宗交易案例分析9

4不动产资本化率调研基本情况11

5不动产资本化率调研成果12

6中国内地基础设施公募REITs分析28

2中国REITs指数之不动产资本化率调研报告

1前言

不动产投资信托基金（REITs）是不动产投融资体系中的重要金融工具，我国基础

设施公募REITs试点产品自2021年正式发行，截至2024年9月底，沪深交易

所上市的REITs产品共计45支，底层资产类型丰富，包括产业园区、消费基础设施、

仓储物流、保障性租赁住房以及交通、能源、环保等多个行业，累计发行规模达

到1,390亿元人民币。基础设施公募REITs的市场表现和资产定价已成为市场关

注的焦点。

2024年7月，国家发展改革委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资

信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号，以下

简称“1014号文”），标志着基础设施公募REITs发行进入常态化新阶段。这一

政策旨在通过REITs有效激活存量资产，促进投资的良性循环，降低实体经济的

杠杆率，化解债务风险，并提升基础设施的专业化管理水平。1014号文在原有试

点范围的基础上增加了养老设施、市场化租赁住房项目、园区配套服务租赁住房

项目、4A级景区及配套旅游酒店、符合条件的酒店和商业办公用房等新领域。基

础设施公募REITs已成为不动产项目定价的重要“锚”，在市场价格机制的引导下，

对激发不动产投资市场活力、提升投资效率起到了积极作用。

在此背景下，戴德梁行和瑞思不动产金融研究院，联合发起了“中国REITs指数

之不动产资本化率调查研究”，并得到了北大光华张峥教授研究团队的支持。通

过问卷调查的方式，我们邀请了不动产投资领域的众多专业机构参与，旨在通过

分析受访者对不同城市不动产大宗交易市场的专业判断，并结合新加坡、中国香

港REITs以及中国内地基础设施公募REITs在收购内地物业时公开披露的交易信

息，为不动产大宗交易和公募REITs资产定价提供参考基准。

自2019年至2023年，我们连续发布了四期《中国REITs指数之不动产资本化

率调研报告》，受到了国内不动产投资行业和参与机构的广泛关注。在公募REITs

市场稳步迈入第四年之际，瑞思不动产金融研究院联合戴德梁行，发布2024年

度不动产资本化率调查研究结果，旨在为不动产及REITs市场的持续发展提供坚

实的资产定价“锚”。

最后，诚挚感谢参与中国REITs指数之不动产资本化率调研的近97家机构及行

业专家，期待与各位保持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、

规范与进步。

戴德梁行

瑞思不动产金融研究院

二〇二四年十月

中国REITs指数之不动产资本化率调研报告3

2中国内地不动产大宗交易市场概览

2024年上半年中国内地共录得80宗、共计611亿元的大宗交易，相较于23年上半年交易宗数及总交易额分别下探约

40%-50%。平均单宗交易金额约为7.6亿元，略