高尔夫球场地块投资可行性分析报告范文 .pdfVIP

keeptryingnomatterhowharditseems.itwillgeteasier.整合汇编简单易用（页眉可删）

高尔夫球场地块投资可行性分析报告范文

一、项目背景与研究摘要

广州市房管局5月20日公开挂牌出让荔湾区两块位于旧龙

溪路高尔夫球场的地块，这是在今年4月新政后广州首次推出的

市区土地。自国家出台最严厉调控政策后，楼市受冲击影响较大，

全国中心城市成交量萎缩明显，消费者观望情绪浓厚；而随着央

行逐步收紧流动性，房企的资金压力也开始显现。在这种背景下，

两地块仍于7月29日拍出了较高地价，溢价率均超过100%。那

么，地块的资源环境如何、发展条件是否优良、投资收益率能达

到多少，是市场较为关注的问题。经纬行研究中心特针对芳村高

尔夫球场A、B地块做了一份地块的可行性分析，供市场参考。

二、宗地区域市场态势研判

1．荔湾区市场环境概述

住房刚性需求基本解决，改善性需求旺盛。荔湾区家庭户均

拥有房屋2间，二代户家庭中拥有一间住房或以上的只有69%。

远低于广州平均水平（80%）。房龄较老。建于1979年以前的住

房占18%，远高于广州市平均水平（8%）。建于年以后的住房平

均面积明显上升，高规划利于片区发展

项目地处荔湾区的芳村板块，属广佛交界地带。据《广佛同

城化区域交通一体化规划》，芳村桂城地区规划总面积约118.5

平方公里。其中广州境内55.3平方公里，佛山境内63.2平方公

里。佛山市域涉及南海区大沥镇和桂城街，包括原大沥、盐步、

黄歧、桂城、平洲地区，广州市域涉及荔湾区、海珠区工业大道

以西地区，包括白鹅潭城市设计地区和花地河以西地区。

规划整合后，该地区定位为珠三角城市一体化的先行区，辐

射珠三角的开放性生产力服务簇群；广佛同城整合对接的示范

区，富有岭南特色的生态型滨水宜居新城。除了统筹安排主要功

能用地，广佛通道一（建设中的广佛线）、广佛通道三（广州5

号线-佛山5号线）、广佛通道四（广州10一号线-佛山6号线）、

广佛通道七（广州20号线-穗盐路）等四条轨道和11条道路将

对接。交界位置的广州花博园地区、葵蓬地区被列为重点项目策

划。严格控制交接地带的开发建设，划定绿线，保留一定宽度的

绿化廊道，绿廊上设置多个生态性景观节点，加强对佛山水道、

水口水道、雅瑶水道等主要河段的综合整治。

而据《白鹅潭经济圈发展概念规划》，白鹅潭经济圈以荔湾

区三江汇聚的白鹅潭为中心，东起人民桥、南方大厦，沿六二三

路、黄沙大道，西至珠江大桥，含大坦沙岛南端（不包括污水处

理厂），南至芳村大道，东至冲口涌所形成的环江区域，总面积

约696万平方米。

白鹅潭地区未来将有三条过江隧道连接珠江两岸，分别是规

划位于如意坊附近的一条过江隧道，已经建成的珠江隧道，以及

正在建设的洲头咀过江隧道。再加上珠江大桥、鹤洞大桥和丫髻

沙大桥，该地区约6公里河道将有6处过江设施。规划多年的如

意坊大桥及其放射线，一度被取消，但近年似乎有开始规划，何

时动

工无法知晓。如意坊大桥系统工程是广州市中心区交通内环

路项目的放射线工程之一，它是规划中的连接内环路与环城高速

公路的主要线路。北起如意坊地区，连接内环路如意坊出口，向

南横跨珠江前航道，途经芳村大道、穗盐路、龙溪大道、花地大

道南，至海南经济联社与南环高速公路相接。

荔湾区区建设部门同时表示，鉴于如意坊大桥系统南段经过

芳村大道后向南沿途经过葵蓬生态公园、原芳村高尔夫球场（本

案）、芳村体育中心、市政府居住小区等经济社会发展重点区域，

如以高架城市快速路的形式建设，不仅会削弱对沿途地区的经济

带动作用，而且会对沿线城市景观造成较大负面影响。因此，建

议在修订规划建设方案中，如意坊大桥跨过珠江并经过芳村大道

立交后采用地面方案，不仅可减少对沿途生态、景观的影响，也

能节省一定比例的资金。

2．荔湾区新建住宅市场发展情况评述

近年供应逐年增长，价格稳中有升。

一向缺货的荔湾区近两年来供应逐年增长，供求相对平衡。

交易均价稳中有升，可见老城区的价格受除了供求影响外，区位

的价值影响也是很大的。今年1月新增供应激增，整体供应较为

充足。

今年以来由于1月新增供应激增，但需求却未见大的涨幅，

但从整体来看，总趋势是供应较为充足，但交易面积自3