2024年土地估价师考试土地估价实务真题.doc

土地估价师考试土地估价实务真題

第一部分综合计算題（共2題，每題各40分，总分80分。答題规定列出算式、计算过程和计算成果;需按公式计算的，规定列出公式;无计算过程，只有计算成果的不得分，计算成果保留2位小数。請在每題下方空白处答題）

一、某企业于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限為50年，根据规划，该地块用途為综合，容积率為3。该企业于1999年10月动工兴建一座钢混构造的综合大楼。由于建设资金紧张，该企业拟于10月将土地使用权向银行抵押。假如以该宗土地使用权评估价的70%贷款，請问该企业最多可贷多少款?

项目其他有关资料如下：

（1）该大楼1~3层為商场，建筑面积為3000平方米，4~15层為办公楼。

（2）大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，次年投入40%。

（3）大楼建成后该企业计划自留平方米用作办公用房，其他部分以出租方式经营，估计商场与办公楼的出租率分别為90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价為每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月為300元/平方米，办公楼市场租金水平每月為150元/平方米。

（4）通过调查，有关参数确定為，房屋出租年经营费用中管理费為年租金的10%,维修费為租金的8%，保险费為建安造价的2‰，税金為年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限為70年，残值率為2%。此外，当地土地还原率為8%，综合还原率為10%，银行贷款利息率為10%

二、C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并获得了有关资料。請根据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31曰的市场价格（计算地价時，案例选择不少于四个）。

（1）案例资料：

案例编号

交易类型

交易地点

土地用途

地价或租金（元/m2）

年期

容积率

交易時间

区域原因比较

个别原因比较

开发程度

A01

转让

A市

商业

858

40

2.1

1998.5.3

0

＋3

*

A02

出让

A市

住宅

342

70

2.0

1998.7.4

－3

0

*

A03

租赁

A市

商业

43

1.9

1999.6.2

＋5

－2

**

A04

转让

A市

商业

792

35

2.2

1997.4.8

0

＋4

**

B01

抵押

B市

商业

801

40

3.0

1997.10.1

0

0

**

C01

清算

C市

工业

210

50

0.6

1998.9.30

0

0

***

A05

出让

A市

住宅

424

50

1.6

1998.89.9

－2

－3

*

C02

清算

C市

商业

562

40

2.0

1996.7.7

0

0

***

A06

转让

A市

商业

476（楼面地价）

40

2.0

1997.2.2

0

－4

*

H

转让

A市

商业

38

2.1

199.7.31

0

0

**

i.开发程度阐明：*表达宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”；**表达宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；***表达宗地内外“七通一平”。

ii.区域原因和个别原因对地价的修正系数阐明（有关系数均為案例与待估宗地比较所得）：数字為负的，表到达交宗地的条件比待估宗地条件差；数字為正的，表到达交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表达对宗地地价的修正幅度。

（2）其他资料:A市的地价指数以1997年為基期，每年在上一年的基础上增長10个百分点；A市的容积率对地价的影响是：以容积率為2時為基准，当容积率每升高或减少0.1時，宗地单位地价上涨率增長或减少4个百分点。A市商业用地还原率為4%；1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均為每平方米45元。

第二部分案例综合分析（共1題，60分，本部分包括一种国有企业改制中土地估价和资产处置案例，规定认真理解題意，并根据給定条件，运用所学知识综合分析回答有关问題。在題目下方空白处答題）

三、某国有企业拟发起组建股份有限企业，并委托土地评估机构对所波及的两宗土地A和B进行评估。A宗地為商业用地;B宗地為工业用地，容积率為0.6。請根据如下給定条件分析并回答问題：。

l、A宗地位于都市市区，评估机构同步选用了市场比较法和收益还原法迸行评估，市场比较法的评估成果為1320元/平方米，收益还原法的评估