第二部分 用户需求书.doc

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第二部分用户需求书

招标文件中带“★”的内容为本次采购的重要要求，投标人须满足或响应，若无法完全满足，将会被认定为无效投标。招标文件中带“▲”的内容为本次采购的较重要要求，投标人若无法完全满足，将较大程度影响其技术商务评分。

★投标人需做出书面承诺，保证在《中标通知书》发出之日起三十日内签订合同。合同签订后十日内向采购人提交履约保证金（金额为1个月的物业管理费）（提供承诺函，可参照附件《承诺函》格式）。

一、项目概况

（一）项目地点

沙面区域办公区：广州市荔湾区沙面大街45号（含车队办公室、相邻车库和院落）、沙面北街75号办公楼、沙面南街44号办公楼、沙面南街20号楼、沙面大街68号、沙面三街2号楼、沙面南街46号院落及外围、沙面大街60号院落及外围、越秀区寺贝通津1号之四401。

赤岗区域办公区：海珠区赤岗友邻一路2号。

周转房：越秀区云鹤南七巷10号（6套房屋）；荔湾区百花路9、11、13（5套房屋），沙面大街9号前座（1套房屋）、47号（1套房屋），沙面四街4号东梯（1套房屋）、西梯（1套房屋）共15套；海珠区滨江西路158号南座1～3层。

序号

办公楼

楼层

建筑面积（平方米）

院落

（平方米）

小计

（平方米）

沙面区域

1

沙面大街45号

地下一层，地上六层

4947.79

4947.79

2

沙面南街44号

两层

612.72

612.72

3

沙面南街46号

两层

1136.52

1136.52

4

沙面二街1号101、3号102、5号102、103（车队办公室及相邻车库）

一层

560.74

560.74

5

45号院落

一层

3979.1

3979.1

6

沙面北街75号

地下一层，地上四层

3105

150

3405

7

沙面大街60号

两层

1800

150

1800

8

沙面南街20号

两层

1270.64

489

1759.64

9

沙面三街2号

前座三层，后座四层

2714.26

2714.26

10

沙面大街68号

四层

2100

633

2733

赤岗区域

11

友邻二路1号（外交服务大楼）

地下一层，地上四层

6639

1672.2

8311.2

小计（平方米）

24886.67

7073.3

31959.97

（二）服务内容

主要包括安全保卫，清洁卫生，绿化养护，会务接待，话务管理，停车管理，饭堂服务管理（仅海珠区赤岗友邻一路2号），白蚁防治（沙面区域）、防雷检测，供水排污、供电、消防、安防、空调、电梯、会议设备、卫星电视及有线电视等设备设施设备维修保养（含水电能耗统计）及建筑物零星维修服务，物业资料档案管理，配合采购人跟进落实办公设备维保，转房定期的巡查、检修、空置房屋的保洁，完成采购人交办的其他事项。

（三）物业管理期限

服务期：服务期限为3年，合同签订后三年内（共36个月）。物业管理服务期前8个月为试用期，试用期满后采购人如对中标人的服务质量不满意，采购人应在试用期满后十个工作日内通知中标人整改，整改期不超过二个月，如整改后中标人仍未达到服务要求质量，采购人可单方终止合同，并由中标人承担由此产生的一切责任。

（四）项目采购预算：3年2415万元。

投标人须承诺报价包括日常管理所发生的费用,包括：

1、用工成本。包含中标方管理酬金，人员的工资、福利、奖金（含中标人为完成采购人物业管理服务所产生的加班费）、人员的广州市社保费（含养老保险、失业保险、工伤保险、医疗保险和生育保险）和公积金、体检费、工作餐费、工作服、劳保装备、高温补贴，法定税费等相关费用。

2、管理用品。中标方行政办公用品和为达到采购人物业服务要求，所使用的出入登记本、物品管理卡（本）、人员临时出入证等管理用品。

3、用户需求书中委托事项及服务内容。以下服务项目开支已包含在投标服务费用中：

3.1日常物品搬运服务、饭堂油烟机系统和分离器设备清洗维护（仅赤岗区域）、化油池清理、下水道（排污管道）的清疏、办公区域化粪池清理（一年1次）、办公楼公共区域（含电梯轿厢）晶面保养、会议室地毯清洗、室内绿化植物更新等服务项目产生的一切费用。

3.2耗用品费用。包括办公电话机及配用的电池、电话线等配件；指纹锁、密码柜电池；应急雨伞30把；会议室面巾纸；卫生间用品，包括擦手纸、卫生纸、洗手液、清洁剂、消毒水、坐垫纸香球等；清洁作业所发生的一切费用（含清洁耗材费、工具费等）；防疫消杀物资及因疫情需要配合采购人进行核酸检测等费用；除四害物品；绿化营养土肥料和杀虫剂等日常易耗品。以上耗用品的补充更新，应按采购人要求的品牌和型号，不可随意更改，如需更改须征得管理部门同意。

3.3卫星电视和有线电视维保服务、白蚁防治服务、高压电房设备维保、消防和安防系统设备维保、空调维保（其中沙面区域的空调维保包含除压缩机、蒸发器、冷