地产设计策划管理指引.docx

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房地产集团有限公司

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版本：1.0

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设计策划管理指引

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设计策划管理指引

编号：

版本：1.0

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1

目的

保证项目获取质量，实现前置管理、严格要求、结果导向的工作目标。

适用范围

适用于有经营管理权项目的设计前期策划。

术语与定义

无

职责权限

设计管理部

牵头组织项目的启动会；

负责项目设计的指标管理；

流程说明

序号

工作内容

工作内容描述

相关表单

项目启动会管理

项目获取后二十天内由设计管理部召开项目启动大会；

项目启动大会要求的工作在项目研究和获取阶段就需全面展开，集团、项目公司、项目部要对各阶段成果及时沟通，不断修正和完善，要通过分析研讨，使集团、项目公司和项目部共同明确项目的经营指标和具体的工作要求，并达成共识；

项目启动大会汇报文件是项目操作的纲领文件，汇报内容按照《启动大会汇报模板》的要求编写；

项目启动大会工作由集团设计管理部牵头安排，参加成员：集团总经理、集团总工程师、项目分管领导、集团设计管理部、成本合约中心、营销管理中心、投资发展中心、财务管理中心、项目公司（项目部）总经理及相关人员；

项目启动大会以汇报文件及《会议纪要》的形式确认此阶段工作及集团的相关要求。项目进展过程中如需调整要履行审批程序，或在各阶段向集团进行的工作汇报中做专项说明。

《启动大会汇报模板》

项目设计指标管理

面积指标管理要求

严格控制配套公建指标

经营性公建：应与政府部门沟通，可合理多建；

非经营性公建：严格控制配建标准，不应多建，有条件设置在地下的，应在地下配建，避免计入容积率指标；

市政站点：严格控制面积，有条件设置在地下的，应在地下配建；

以上三点，设计部应对前期工作提出控制要求。

各口径的面积指标管理

项目整体的规划验收面积指标不应小于土地出让条件中的容积率要求（结合定位如特殊产品形式不满足容积率要求但是可支持利润最大化，可协商解决）；

销售预测面积应不小于规划报建面积；

产权实测面积不应小于销售预测面积，且要充分利用规范允许的差值，把面积做足。

地下面积指标管理

严控人防建设面积，不得多建；

定位阶段产品形式的确定，应考虑人防配建指标的因素；

地下车库指标应根据不同车库形式控制单车位指标数据；

要仔细研讨人防规划形式，减少人防出入口；

应结合楼座地下室功能建设人防；

结合地下室功能设置尽量往楼座以上分摊面积。

面积指标管理流程

启动大会/定位阶段：公司在向集团汇报时，应按照《启动大会汇报模板》中“项目面积指标管理”相关内容进行综合性说明，作为审批的一项内容；

方案阶段：公司在向集团汇报时，应按照《项目方案设计汇报模板》中规定的相应要求进行面积指标的分析说明；

方案设计基本确定后，各公司必须请政府相关部门认证承认的相关单位进行面积预测绘，根据面积预测绘结果，有重大偏差的需进行方案设计调整；

扩初阶段：结合面积预测结果以及扩初设计成果进行各项面积指标的综合性说明，在此项工作由公司审批通过后，才允许进行规划报建；

规划验收后应将规划面积实测报告及产权面积实测的预测结果作为集团入住验收的重要文件，上报集团审核；

产权面积实测结束后，应将实测报告报集团审批后，才能依据此文件，对客户进行房款的多退少补，否则财务不予付款。

设计指标管理要求

结合产品定位重点控制以下8项指标

标准层钢筋含量

标准层混凝土含量

地下室钢筋含量

地下室层高

地下车位平均面积

标准层得房率

首层大堂面积及高度

景观单方造价设计限额

设计指标管理流程

方案阶段：方案汇报中应结合方案设计及产品清晰的明确地下室层高、地下车位平均面积、标准层得房率、首层大堂面积、景观单方造价设计限额5项指标的设计数值；

扩初阶段：扩初设计应控制标准层钢筋含量、标准层混凝土含量、地下室钢筋含量3项指标的设计指标数值；

施工图阶段：各公司在进行施工图内审时应重点审查8项指标的设计情况，集团将对内审结果进行抽查；

各公司应在各阶段设计任务书中应体现以上相应指标的设计要求，并在合同中明确对8项设计指标的限额设计要求及具体控制措施；

各公司需将8项设计指标完成情况做为对设计单位年度评价的重要依据。

《启动大会汇报模板》《项目方案设计汇报模板》

相关记录

启动大会汇报模板

项目方案设计汇报模板

相关附件

无

本文件由设计管理部负责修改和解释