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物业管理实务案例分析题

物业管理实务案例分析题

第一章物业服务企业设立和组织机构

1、你是一个职业经理，负责组建一个准备接管30万㎡的商品房

(中等偏高端)居住小区的物业服务公司。按1上级领导的要求:成立

之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标(ISO9000)。请

说明:

(1)影响物业服务企业组织机构设置的主要因素是什么？

(2)按直线职能制组织形式思路，设立公司职能部门，并确定各

部门的职责。

(3)直线职能制的主要优缺点。

【答案】

(1)主要因素有

企业战略因素;

外部环境因素;

技术因素;

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组织规模和所处阶段。

(2)应设立的职能部门及职责如下:

①总经理室:一般设总经理和若干副总经理及“三师”(总会计

师、总经济师、总工程师等)，部分企业还设有总经理助理，他们共

同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。

人力资源部:制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发

展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管

理方案，完成人员的招募、任免、调配、奖惩、考核、培训、解聘、

辞退等工作。

②行政管理部:编制实施日常行政管理，企业文化建设，品牌管

理和信息化建设规划和预算，建立相关规章制度，管理标准和工作标

准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文件建设、品牌策划、

后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。

③财务部:坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度，编制

财务计划，做好核算、成本控制、预算和决策管理、财务分析和财务

管理等工作，督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产安全

运作，增收节支，定期向总经理汇报财务收支情况。

④品质管理部:企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务

品质监督，客户xx评价监督，管理评审，协助新物业项目建立质量

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管理体系，外部质量审核协调，内部服务品质审核的组织协调，客户

服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户xx评价等。

⑤市场拓展部:物业管理市场的调查研究，物业管理市场拓展，

物业项目可行性研究分析，标书制作，投标管理，协助新接物业项目

前期介入管理的组织和协调，xx项目管理与协调。

⑥经营管理部:制订和分解企业经营计划和经营目标，制订项目

考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核。

⑦工程管理部:工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审，

各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工

作，为各项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新

项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程

设备管理文件的编制等。

⑧安全管理部:各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的

统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支

持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等，具体负责公

司安全管理制度及工作计划的编制与实施，监督、指导、协调和考核

各项目的执行情况;完成安全巡查、安全投诉处理、定期进行消防安

全检查等工作，协助项目对重大安全事故或突发事件的调查处理。

⑨环境管理部:负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业

对清洁和绿化分包方监管等;具体负责指导、监督各项目清洁绿化日

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常维护保养工作;负责对承包方的监督检查与考核;负责制订公共环

境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中

型维护保养计划。

(3)直线职能制的优点:加强了专业管理职能，适应涉及面广、技

术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。

缺点:机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，

降低工作效率。

2、公司刚刚意向成立一个物业服务公司，你是行政经理，请你

写出物业服务公司设立的程序。

【答案】根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规

定，物业服务企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶

段。

(1)工商注册登记阶段:

①企业名称的预先审核;②公司地址;③注册资本;④股东人数和

法定代表人;⑤公司人员;⑥公司章程。

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