房地产行业深度研究报告：探究土地增值税-241030.pdfVIP

证券研究报告房地产2024年10月30日

房地产行业深度研究报告

推荐（维持）

探究土地增值税

商品房预售制下土地增值税需要在预售时预缴、以及竣工后清算缴纳。1）土华创证券研究所

地增值税应预缴税款额=（预售房款-应预缴增值税税款）×预征率，除保障性

住房外，东部、中部和东北、西部地区省份预征率分别不得低于2%、1.5%、证券分析师：单戈

1%，并且各地的普宅和非普宅预征率并不同。2）项目竣工后土增税清算按照

邮箱：shange@hcyj

增值率实行30%-60%的超率累进税率，与预缴额对比，进行多退少补。且对

执业编号：S0360522110001

增值额未超过扣除项目20%的普通住宅销售免征土地增值税，超过20%的普

通住宅以及所有非普通住宅均对其全部增值额计税。联系人：杨航

邮箱：yanghang@hcyj

预缴的土地增值税确认为其他流动资产或预付款项，并在相关预收售房款结

转销售收入的年度确认为营业税金及附加。房企预售环节预缴的增值税、企业行业基本数据

所得税以及土地增值税占大头。如新城控股预交税费确认为资产负债表中其他占比%

流动资产，2023年预交增值税、企业所得税、土增税分别占预交税费的44%、股票家数(只)1080.01

28%、24%，分别占总资产的1%、0.7%、0.6%。总市值(亿元)12,690.171.31

流通市值(亿元)12,063.111.58

房地产项目竣工结算后，应缴纳土地增值税总额计入利润表的税金及附加科

相对指数表现

目里。税金及附加主要为土地增值税，2023年招商蛇口、保利发展、万科A

土地增值税分别占税金及附加81%、79%、82%。主因是税金及附加里并不包%1M6M12M

含企业所得税、增值税。企业所得税是对企业利润进行征税，税金及附加影响绝对表现23.5%26.4%-6.5%

相对表现7.2%14.3%-19.4%

的是营业利润之前的损益，因此企业所得税并不计入税金及附加里。增值税为

价外税，营业收入、营业成本均为不含增值税金额，因此利润表并不直接体现。2023-10-30~2024-10-29

21%

若取消普宅和非普宅标准，将降低土地增值税预缴环节非普宅的预征率，有助3%

于减轻房企部分现金流压力。1）以广州为例，普通住宅、其他非普通住宅、-15%

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