房地产行业中国住房需求总量及结构趋势研究：高品质住宅，成长新赛道.pdfVIP

高品质住宅，成长新赛道

——中国住房需求总量及结构趋势研究之三

本期投资提示：

正值四大发展契机，高品质住宅迎发展浪潮。我们认为，我国住房需求结构将出现分化，

其中改善性需求对应的高品质住宅将迎来广阔成长空间，并且目前四大发展契机将进一步

推动高品质住宅的发展浪潮，包括：1）政策导向由住有所居转向住有宜居：2023年以来

“好房子”和“高品质住宅”等关键词被中央和地方高频提及，表明政府对高品质住宅的

重视程度，甚至住建部要求“在住房领域创造一个新赛道”；2）供给体系由单轨制转向双

轨制：2023年中央战略高度定位保障性住房，同时又要求商品住房回归商品属性，将推

动我国住房供应逐步转向“保障房+商品房”并重的双轨制，而双轨制中产品力将成为市

场竞争的关键因素；3）需求主体逐步由刚需主导转向改需主导：近几年中，人口年龄结

构上移、受教育程度提升、多孩家庭占比提升，将推动市场改善性需求逐渐爆发；4）供

给主体由快周转模式转向高品质模式：近几年中，需求端、土地端、政策端的综合变化，

将推动房企由以刚需为主的快周转模式逐步转向以改需为主的高品质模式。

品质住宅概念形成、标准细化，成交趋势显现。1998-2009年，我国住房政策更加强调支

持刚需，2003年国土部发文推出限墅令，2006年国务院推出“7090”政策，政府更加鼓

励中小户型刚需产品，导致期间高品质住宅受限。2010-2022年，我国品质住宅概念逐步

形成，2010中房协首次提出“百年宅”概念，2012年，财政部和住建部联合发文支持绿

色住宅，2015年“7090”政策逐步退出，2021年集中供地中多地提出“竞品质”规则，

但期间2017年开始超75城限价导致高品质住宅仍然受限。直到2023年，我国品质住宅

政策进入推广阶段，2023年住建部部长多次强调好房子，同年安徽、河南、山东、江苏

等省市分别推出高品质住宅政策，并细化高品质住宅标准。与此同时，2015年开始，大

户型成交占比逐步提升，同期套均面积也逐步提升，2018年开始，刚需和改需的成交价

格出现结构分化，均反映出市场逐步由刚需主导转向改需主导。但由于历史原因造成稀缺

的高品质供给无法满足持续累积的改善性需求，预示高品质住宅将迎来发展浪潮。

高品质住宅渗透率低，高品质新赛道空间广阔。供给端，通过七普和统计局数据，我们估

算目前我国城镇住宅存量约344亿平，其中高品质住宅合计约82亿平、渗透率约24%。

估算低品质住宅包含四部分：1）年限长：1999年及以前住宅存量占比32.5%；2）面积

小：2000年后人均50平以下住宅占比42.0%；3）限价产品：2017年限价后住宅竣工

合计*50%（人均50平以上部分）占比1.2%；4）出险产品：53家出险企业21H2以来

竣工面积占比0.6%。高品质住宅渗透率中，一线城市（北京、上海）14%二线城市（重

庆、天津）22%全国24%，高能级城市高品质住宅渗透率更低。需求端，人口年龄结构

上移、受教育程度提升、多孩家庭占比提升，将推动市场改善性需求逐渐爆发，我们估算

2022-30年改需占比达44%，这意味着后续高品质住宅渗透率提升空间广阔，并估算

2022-30年改需年均达6亿平，对应规模6.5-8.3万亿，这意味高品质新赛道空间广阔。

优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。我们认为，我国住房需求中枢

仍有支撑，预计未来房地产总量将呈现弱复苏，这意味着后续行业Beta有望稳定，同时

预计行业结构分化加大，这也将孕育结构中出现Alpha成长机遇，包括供给出清后的格局

优化和高品质住宅渗透率提升，并预计优质房企将拥有两大Alpha成长性：一方面，优质

房企受益格局优化红利，可享受销售集中度的进一步提升；另一方面，优质房企凭借产品

力优势，可享受高品质住宅渗透率的进一步提升。综合考虑格局优化、产品力、成长性等

多方面因素，我们认为，有