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2022年土地估价师《土地估价实务》复习重点(1)

本钱靠近法

本钱靠近法是以开发土地所消耗的各项费用之和为主要依据，再加上肯定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

本钱靠近法的根本思路是把对土地的全部投资，包括土地取得费用和根底设施开发费用两大局部作为“根本本钱”，运用经济学等量资金应猎取等量收益的投资原理，加上“根本本钱”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的根底局部，并同时依据国家对土地的全部权在经济上得到实现的需要，加上土地全部权应得的收益，从而求得土地价格。

计算公式：

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益

其一般适用范围为新开发的土地估量;土地市场欠发育，交易实例少的地区;工业用地，城区或失去工业用地除外;既无收益又无交易状况的特别土地。本钱靠近法不适用建成区域已开发土地。

土地靠近法的评估步骤为:

1.推断待估土地是否适用本钱靠近法。

2.手机与估价有关的本钱费用、利息、利润及增值收益等。

3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息和利润。

4.确定土地开发后较开发前的价值增加额。

5.按地价公式求取估价土地的土地价格。

6.对地价进展修正，确定待估土地的最终价格。

在不同时代和不同地区，对城市的进展水平和建立要求不同，因此城市规划的讨论重点不尽全都，并随时代的进展而转变。

多学科参加城市讨论的历史自古就有，近来更趋活泼，从地理学、社会学、经济学、环境工程学、生态学、行为心理学、历史学、考古学等方面讨论城市问题所取得的成果，极大地丰富了城市规划理论。这个趋势将连续下去，今后还会有更多的学科渗入并开拓城市问题的讨论领域。

系统工程学、工程掌握论等数理方法及电子计算机遥感等新技术手段在墟市规划领域中的应用在逐步推广它们在资料的收集处理，猜测评价方面所供应的方法和手段，有助于提高城市规划工作的质量。

对城市与城市规划工作的熟悉不断深化。基于城市是综合的动态的体系，城市规划讨论不仅着眼于平面上土地的利用划分，也不仅局限于三维空间的布局，而是引入了时间、经济、社会多种要求的“融贯的综合讨论”。在城市规划工作中，将考虑范围内可以预见和难以预见的状况，供应尽可能多的选择自由，并给将来的进展留有充分的余地和多种可能性。

由于城市问题包罗万象，有人提出在有关学科群的根底上建立以讨论城市性质、城市模型、城市系统和进展战略为目的的城市学;也有人提出建立以系统地讨论乡村、集镇、城市的各种人类聚居地为目的的人类聚居学等。这类新学科的建树，或有助于加深对城市的宏观熟悉，但它的进展需要建立在完成大量城市问题讨论工作的根底上。

城市讨论任务艰难而纷繁，这也说明它丰富的活力。城市永久在进展，城市问题也总是相伴而生，但人类必将更为自觉地运用广泛的学问与丰富的想象力和制造力，进展城市环境的规划、建立和治理的科学。城市规划工作从最初社会经济进展的战略讨论起，最终要落实到物质建立上，形成供人们生活和工作的体形环境。

城市规划是建筑和园林建立的前提，并为所需的空间预备条件，城市规划讨论的进展也为建筑学和园林学的开拓供应了前所未有的宽阔天地。规划师与建筑师、园林设计师的工作目标是全都的。随着人类社会的进展，这三学科的有机结合和协同制造，势必将体形环境的建立推向更高的境地。

土地纯收益的概念

以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。

不同条件下土地纯收益的计算要求及方法

土地纯收益的计算可以依据详细评估对象的不同和总收益、总费用的计算方式不同采纳不同的计算方法。

1.土地租赁中的土地纯收益求取

土地纯收益=年租金总收入一年总费用

2.房地出租中的土地纯收益求取

土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益

房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用

房屋纯收益=房屋现值×建筑物复原率

房屋现值=房屋重置价×房屋成新度

=房屋重置价-房屋总折旧

房屋重置价也称房屋重置本钱，是指依据估价期日的人工和建筑材料价格，并根据目前的材料、标准与设计，建筑功能一样的建筑物所需的建筑本钱，一般依据当地同类建筑物的建筑本钱进展分析计算;房屋成新度是指房屋建筑物在估价期日的新